전주지방법원 2025타경31340. 전주시 완산구 동완산동 178-1의 건물과 토지를 포함한 일괄매각 사건입니다. 등기부에는 근저당권과 압류·가압류가 없고, 2025년 7월 9일 김명옥·김명주가 신청한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기재돼 있습니다. 채무를 회수하기 위한 전형적인 담보권 실행형이 아니라, 상속으로 나뉜 공유관계를 매각으로 정리하는 구조입니다.
현재 소유자는 김명옥·김명일·김명주·김진호·백점례 등 5명의 공유자입니다. 백점례의 지분은 11분의 3, 나머지 4명의 지분은 각각 11분의 2입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없는 것으로 표시됐지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 권리와 별개로 실제 점유·사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31340 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산동 178-1 · 전북특별자치도 전주시 완산구 완산길 30 |
| 물건종류 / 매각조건 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉣ 포함 |
| 감정 이용상태 | 기호1(가) 주택 · 기호1(나) 창고 · 목록1은 공부상 주택이나 현황 창고 |
| 소유자 | 김명옥·김명일·김명주·김진호·백점례 |
| 공유지분 | 백점례 11분의 3 · 김명옥·김명일·김명주·김진호 각 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 115,952,520원 / 81,167,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김명옥·김명주 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 담보채권보다 공유관계 정리가 핵심
등기부상 근저당권은 0건, 압류·가압류도 0건입니다. 1985년 김지철 명의로 소유권이 이전된 뒤, 2023년 7월 9일 상속을 원인으로 2025년 6월 30일 5명의 공유자에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025년 7월 9일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 81,167,000원으로 감정가 115,952,520원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득액도 81,167,000원입니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 34,785,520원 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 토지 공시지가는 ㎡당 432,600원이지만, 공시지가 역시 개별 건물·제시외 건물·일괄매각 범위의 시장가격을 직접 보여주는 실거래가는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,861,006원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 김명옥 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,305,994원 |
담보채권과 압류채권이 없어 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 79,305,994원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 현황 — 일괄매각 범위를 먼저 보라
- 건물 이용. 기호1(가)는 주택, 기호1(나)는 창고로 이용 중입니다. 목록1은 공부상 주택이나 현황은 창고로 기재돼 있어 공부와 현황의 차이가 있습니다.
- 건물 구조. 주택은 목조 기와지붕 단층, 창고는 목조 스레트지붕 단층입니다. 주택에는 위생 급·배수설비와 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 제시외 물건. 일괄매각이며 제시외 건물 ㉠~㉣이 포함됩니다. 감정평가에는 농장 내 시설 ㉤~㉧도 현존가치를 기준으로 평가한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 동완산동 토지는 162㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지의 사다리형 토지로 세로각지(가)에 접합니다.
- 목록 범위. 감정평가 요항에는 전주시 완산구 소재 물건과 함께 임실군 운암면 지천리의 기호3~9 토지 현황도 기재돼 있습니다. 입찰 대상 목록과 각 필지의 위치를 원문에서 대조해야 합니다.
⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 전주 소재 물건. 전주완산초등학교 북측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하고 북측 인근 전주천서로에 버스승강장이 있습니다.
- 임실 소재 토지. 운암면 지천리 일대의 잡초원·농경지·자연림이 혼재하는 산간부 농촌지대와 순수 산림지대에 위치합니다. 차량 접근은 비교적 무난하나 대중교통 사정은 비교적 열악합니다.
- 도시계획. 동완산동 토지는 제2종일반주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·정비구역· 상대보호구역·역사문화환경보존지역·지적재조사사업지구 등에 포함되며 소로3류에 저촉됩니다.
- 토지 현황 차이. 임실군 기호3은 공부상 임야이나 현황 전 및 묘역이고, 기호6은 공부상 임야이나 현황 전 및 농장입구입니다.
- 환금성. 주택·창고·도시지역 토지와 산간부 농지·임야 성격의 토지가 함께 평가된 구조여서 단일 주거용 부동산보다 수요층과 활용 검토 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 대조. 전주시 동완산동 물건뿐 아니라 감정평가에 기재된 임실군 운암면 기호3~9가 실제 매각목록에 어떻게 포함되는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 각 건물과 토지의 실제 점유자·사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 주택이나 현황 창고인 부분과 공부상 임야이나 현황 전·묘역· 농장입구인 부분의 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·시설 확인. 매각에 포함되는 ㉠~㉣과 감정평가된 ㉤~㉧의 위치·상태·경계를 직접 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 정비구역·고도지구·보호구역·역사문화환경보존지역·보전관리지역·준보전산지 등 각 필지별 규제가 서로 다릅니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세차익을 전제하지 말고, 일괄매각 전체의 현장 가치와 처분 가능성을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각목록과 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 근저당권 0건, 압류·가압류 0건, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 현재 최저가 81,167,000원이 실질취득액의 출발점이 됩니다.
하지만 공유물분할을 위한 경매이고, 다수 공유자의 상속지분이 얽혀 있으며, 주택·창고·토지를 묶은 일괄매각입니다. 제시외 건물과 시설, 공부와 현황의 차이, 임대관계 미상, 전주와 임실 지역에 걸쳐 기재된 감정평가 항목까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 근거도 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 매력을 인정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 현황·범위·환금성 확인 부담은 높은 C등급 물건입니다.
