울산지방법원 2026타경10061. 울산광역시 중구 우정동 172-5 진흥마제스타워울산 4층 401호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사도형이고, 2023.05.09. 오천농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 해성제일차유한회사 근저당과 압류·가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
임차인 신고는 없고 매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 권리관계의 핵심은 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별도 검증이 필요합니다. 제공된 거래자료는 본건과 면적이 맞지 않아 아파트 거래가격을 근린생활시설 401호의 직접 시세로 사용하는 데 한계가 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10061 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 우정동 172-5 진흥마제스타워울산 4층 401호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 학성로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 대상면적 | 23.324㎡ |
| 소유자 | 주식회사도형 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오천농업협동조합 / 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 현황 | 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 분석의 기준점은 2023.05.09. 오천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 본건 401호 외 402호·403호·404호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤 2023.07.18. 해성제일차유한회사 근저당, 2023.10.20. 중구 압류, 2023.12.28. 및 2025.12.01. 마제스타워울산2차입주자대표회의 가압류, 2026.01.15. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 비교 — 숫자는 커 보여도 ‘동일 물건 시세’가 아니다
최근 거래자료는 진흥마제스타워울산Ⅱ의 12건이며 최근 12개월 평균은 457,625,000원, 최신 거래는 2026.08. 415,000,000원입니다. 표면상 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 평균의 15.5%입니다.
하지만 본건의 대상면적은 23.324㎡이고 거래자료는 84.27㎡·84.69㎡·84.95㎡·120.35㎡입니다. 면적이 일치하지 않으며, 감정평가상 본건은 근린생활시설입니다. 따라서 이 15.5%를 근거로 “시세보다 매우 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 21 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.27㎡ | 36 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 120.35㎡ | 11 | 429,000,000원 |
| 2026.06 | 120.35㎡ | 26 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 21 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 22 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 84.27㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 28 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.69㎡ | 20 | 518,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 10 | 412,000,000원 |
| 2025.11 | 120.35㎡ | 20 | 443,500,000원 |
| 2025.09 | 84.69㎡ | 28 | 494,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 457,625,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 2. 근저당 · 오천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 69,322,000원 |
| 3. 근저당 · 해성제일차유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 마제스타워울산2차입주자대표회의 | 40,077,550원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 마제스타워울산2차입주자대표회의 | 82,848,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,422,925,940원 중 예상 배당액은 69,322,000원이며, 미배당액은 3,353,603,940원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 71,000,000원 | 69,322,000원 | 3,353,603,940원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,800,000원 | 55,377,600원 | 3,367,548,340원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 45,440,000원 | 44,222,080원 | 3,378,703,860원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 중구 우정동 소재 우정동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 제4층 401호는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상40층 건물이며 사용승인일은 2010.11.05.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·급탕·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로1류에 접합니다.
- 공시지가. 4,521,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일용도 시세 확인. 아파트 면적대 실거래를 본건 근린시설 401호의 시세로 직접 적용하지 말고, 같은 용도·유사면적의 거래 및 임대사례를 별도로 대조하세요.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서상 공실이나 실제 점유상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 좋습니다.
- 공동담보 확인. 401호와 함께 402호·403호·404호가 공동담보로 기재된 근저당의 범위와 경매 진행상황을 원본 등기에서 대조하세요.
- 관리비 확인. 가압류권자가 마제스타워울산2차입주자대표회의인 만큼 관리비·공용부분 관련 채무 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘비교 가능한 시세’를 먼저 확인할 사건
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023.05.09. 오천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 해성제일차유한회사 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 현황도 공실이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 71,000,000원이 거래평균의 15.5%로 표시되지만, 비교 거래의 면적은 84.27㎡ 이상이고 본건은 23.324㎡ 근린생활시설입니다. 따라서 이 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다, 본건과 용도·면적이 비슷한 근린시설의 실제 거래와 임대 수준을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
