울산지방법원 2026타경10061. 울산 중구 우정동 진흥마제스타워울산 4층 402호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 “근린생활시설로 이용중”으로 확인되고, 현황 비고는 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사도형이며, 등기상 말소기준권리는 2023.05.09. 설정된 오천농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다.
이후 설정된 해성제일차유한회사 근저당권 900,000,000원과 중구(울산광역시) 압류, 마제스타워울산2차입주자대표회의의 가압류 2건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 공실로 기재되어 있어, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10061 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 우정동 172-5 진흥마제스타워울산 4층 402호 · 도로명 울산광역시 중구 학성로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 대상면적 | 53.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상40층 · 사용승인일 2010.11.05. |
| 현황 | 공실 |
| 소유자 | 주식회사도형 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
과거 부산성의신용협동조합 근저당권 42,800,000원과 주식회사하나은행 근저당권 1,920,000,000원은 등기상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 기준은 2023.05.09. 오천농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 35.2%, 하지만 비교면적이 다르다
단지 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 457,625,000원, 최신 거래는 2026.08의 415,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 35.2%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 21 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.27㎡ | 36 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 120.35㎡ | 11 | 429,000,000원 |
| 2026.06 | 120.35㎡ | 26 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 21 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.27㎡ | 22 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 84.27㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 28 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.69㎡ | 20 | 518,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 10 | 412,000,000원 |
| 2025.11 | 120.35㎡ | 20 | 443,500,000원 |
| 2025.09 | 84.69㎡ | 28 | 494,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 457,625,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 오천농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 157,946,000원 |
| 3. 근저당 · 해성제일차유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 마제스타워울산2차입주자대표회의 | 40,077,550원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 마제스타워울산2차입주자대표회의 | 82,848,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,422,925,940원 중 예상배당은 157,946,000원이고, 미배당액은 3,264,979,940원입니다. 오천농업협동조합부터 전액 변제가 되지 않지만, 제공된 시뮬레이션상 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 3,264,979,940원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 3,296,729,140원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 3,322,128,500원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 중구 우정동 소재 우정동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용중이며 기본적인 위생·급배수·급탕·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도로·계획. 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 도시지역·일반상업지역이며, 가축사육제한구역 포함·상대보호구역 저촉입니다.
- 공시지가. 4,521,000원/㎡, 토지면적 3,455.8㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 표본 재확인. 단지 거래 12건은 대상면적 53.04㎡와 일치하지 않습니다. 본건과 같은 근린시설·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 매각물건명세서상 공실이지만 입찰 전 실제 점유상태와 출입·사용상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 오천농업협동조합 근저당권은 제401호·제403호·제404호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계는 공동담보 전체 진행상황과 함께 원본 확인이 필요합니다.
- 관리 관련 채권 확인. 마제스타워울산2차입주자대표회의 명의의 가압류가 40,077,550원과 82,848,390원으로 등기돼 있습니다. 등기상 권리는 매각으로 소멸하지만 관리비 등 별도 사실관계는 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 매각가에서도 총 채권액 3,422,925,940원 대비 미배당액이 3,264,979,940원으로 큽니다. 배당 부족 자체는 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 시세 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교대상부터 확인”
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 말소기준은 2023.05.09. 오천농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황은 공실이고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격에서는 전혀 다른 문제가 있습니다. 데이터상 최저가 161,000,000원은 단지 최근 12개월 평균 457,625,000원의 35.2%에 불과하지만, 거래면적이 본건 53.04㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸 보이느냐”가 아니라 본건과 같은 근린시설·유사 면적의 실제 비교가격을 확보할 수 있느냐입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
