울산지방법원 2026타경10061. 울산 중구 우정동 진흥마제스타워울산 4층 403호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사도형이며, 오천농업협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 해성제일차유한회사의 근저당권과 입주자대표회의의 가압류 등이 이어졌습니다.

등기상 구조만 보면 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 반면 감정가 2,793,000,000원에 대한 신뢰할 만한 동일 용도 실거래 비교가 확보되지 않았다는 점이 가격 판단의 핵심입니다. 더욱이 과거 공매공고 부기등기가 존재하고 동일 채권자의 기존 경매는 취하된 이력이 있어, 현재 진행 절차를 별도로 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공매 이력 확인 필요

현재 유효한 말소기준권리는 2023.05.09. 설정된 오천농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 부산성의신용협동조합과 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 오천농업협동조합의 근저당권과 그 이후 설정된 해성제일차유한회사 근저당권, 압류·가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차·점유 및 관리비 — 공실과 채무 없음은 다르다

실제 신고 임차인 0명. 매각물건명세서 비고에는 현재 상태가 '공실'로 기재돼 있습니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 임차인 보증금 인수액은 없지만, 공실이라는 사실만으로 과거 임대차관계나 미납 관리비까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

관리비와 별개로 2023.10.20. 울산광역시 중구의 압류도 존재합니다. 이 압류 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 세금의 배당상 우선순위와 실제 배당액은 현재 예상배당표만으로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 610.3%를 가격 판단 근거로 쓰면 안 된다

확인되는 진흥마제스타워울산Ⅱ 실거래는 최근 12건이며 평균 거래금액은 457,625,000원입니다. 그러나 거래 면적은 84㎡대와 120.35㎡이고, 대상 물건의 면적은 1,015.7722㎡로 기록돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 또한 거래 표본은 아파트이고 이번 경매 대상은 근린생활시설입니다.

따라서 최저매각가가 이 거래 평균의 610.3%라는 수치는 서로 다른 유형의 물건을 비교한 참고 수치일 뿐입니다. 이것으로 근린시설의 적정 시세나 할인율을 계산해서는 안 됩니다.

최신 거래로 표시된 2026.08. 거래금액은 415,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 457,625,000원으로 집계됩니다. 다만 어느 쪽도 본건 근린시설의 가격을 직접 검증하는 데 적합한 비교 거래가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,793,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 오천농업협동조합에는 채권최고액 기준 전액이 배당되지만, 후순위 근저당권과 가압류 채권에는 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영된 예상치입니다. 실제 배당은 채권 확정액과 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 채권 미배당 확대

회차별 최저매각가가 낮아지면 매각대금에서 배당받는 채권자 금액도 줄어듭니다. 오천농업협동조합의 채권은 현재 회차에서 전액 배당되는 것으로 예상되지만, 유찰 이후 시나리오에서는 일부 미배당이 발생합니다.

유찰 시 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됩니다. 그러나 후순위 채권자 미배당액은 증가하고, 첫 유찰 이후에는 신청채권자 오천농업협동조합에도 미배당이 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 중구 우정동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 일반상업지역에 해당합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 인근 가로망 상태 역시 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 40층 건물입니다. 사용승인일은 2010.11.05.이며 위생·급배수·급탕·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 사다리형 평지이며 토지이용상황은 상업기타입니다. 도로접면은 중로각지로 기록돼 있습니다. 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로1류와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 정인유치원 관련 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 공부 및 위반 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 매수 수요 및 가치평가 기준이 다릅니다. 현재 확인되는 실거래 표본이 아파트에 한정되므로 본건의 거래 유동성이나 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 시세 확보. 4층 403호와 비교 가능한 근린생활시설의 거래 사례를 확보하세요. 현재 아파트 실거래 평균 457,625,000원은 가격 판단에 사용할 수 없습니다.
• 임대수익 검증. 공실 상태와 임대관계 미상을 함께 고려해야 합니다. 실제 임대 가능 여부, 예상 임대료, 관리비 및 공실 부담을 확인하세요.
• 공매공고 확인. 2016.08.19. 공매공고 부기등기의 현재 효력과 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 확인하세요.
• 기존 경매 취하와 현재 사건 구분. 2024년 개시된 종전 경매는 취하됐고 현재 사건은 2026.01.15. 개시됐습니다. 현재 사건의 매각기일과 진행 상태를 재확인하세요.
• 공동담보 확인. 오천농업협동조합 및 해성제일차유한회사 근저당권에는 401호·402호·404호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 채무관계와 배당 관련 서류를 대조하세요.
• 관리비 체납 확인. 입주자대표회의의 가압류 청구금액 40,077,550원과 82,848,390원이 존재합니다. 실제 체납액과 공용부분 부담 범위는 관리주체를 통해 확인하세요.
• 세금 및 배당 확인. 울산광역시 중구 압류와 관련된 실제 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 공실·인도 확인. 매각물건명세서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유 확인을 통해 실제 인도 가능 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 그러나 권리 소멸과 자산가격의 적정성은 서로 다른 문제입니다.

이번 경매 대상은 근린생활시설이지만 확인된 실거래는 면적과 용도가 다른 아파트 거래입니다. 따라서 감정가 27.93억이 적정한지, 유찰 이후 가격이 저렴해지는지 판단할 수 없습니다. 특히 공매공고 부기등기, 기존 경매 취하 이력, 반복된 관리비 관련 가압류, 공실 및 임대관계 미상은 추가 검증이 필요한 요소입니다.

최종 결론은 등기권리 인수액 0원, 근린시설 적정 시세 확인 불가, 공매·관리비·점유 교차 확인 필요입니다. 가격 메리트를 인정하려면 아파트 실거래가 아닌 동일 용도의 거래 및 수익자료를 먼저 확보해야 합니다.