울산지방법원 2026타경10061. 울산 중구 우정동 진흥마제스타워울산 4층 404호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 대상 면적은 50.274㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사도형이며, 권리분석의 기준점은 2023년 5월 9일 설정된 오천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 401호·402호·403호와 공동담보로 설정되어 있습니다.

그 뒤 설정된 해성제일차유한회사 근저당, 울산광역시 중구 압류, 마제스타워울산2차입주자대표회의 가압류 2건, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 근린생활시설 자체의 적정가격을 어떻게 검증하느냐에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리

현재 권리분석의 기준은 2023.05.09 오천농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 기존 하나은행 근저당은 말소됐고, 이후 설정된 해성제일차유한회사 근저당과 압류·가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 오천농업협동조합이 한 차례 임의경매를 신청했지만 2025년 7월 29일 취하되어 2025년 8월 6일 해당 경매개시결정 등기가 말소됐고, 2026년 1월 15일 현재 사건의 경매개시결정이 다시 등기됐습니다.

② 시세 비교 — 33.2%라는 숫자를 그대로 쓰면 안 된다

동일 건물군에서 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 평균 거래금액은 457,625,000원, 최신 거래는 2026년 8월 415,000,000원입니다. 숫자만 비교하면 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균의 33.2%입니다. 그러나 대상 면적은 50.274㎡인 반면 아래 거래들은 84.27~120.35㎡로 면적이 일치하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

총 채권액 3,422,925,940원 중 예상 배당액은 149,072,000원이고, 미배당액은 3,273,853,940원입니다. 오천농업협동조합 근저당만으로도 매각대금에서 전액 변제가 되지 않지만, 해당 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 중구 우정동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상40층 규모입니다. 사용승인일은 2010.11.05입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 인근 가로망 상태도 보통입니다.
• 토지·용도지역. 사다리형 평지의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·도시지역입니다. 대로1류에 접합니다.
• 공시지가. 4,521,000원/㎡이며 토지면적은 3,455.8㎡입니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되고 정인유치원 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·급탕·승강기·옥내소화전 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근린시설 가격을 별도로 확인. 현재 제시된 실거래는 84.27~120.35㎡이고 대상은 50.274㎡입니다. 33.2%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
• 공동담보 구조 확인. 오천농업협동조합의 2,400,000,000원 근저당은 401호·402호·403호와 공동담보입니다. 채권최고액 전체를 404호 단독 채무로 해석하면 안 됩니다.
• 현황 공실 재확인. 매각물건명세서상 현황은 공실이지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 입주자대표회의의 가압류가 40,077,550원과 82,848,390원으로 두 차례 확인됩니다. 해당 가압류 자체는 매각으로 소멸하더라도 관리비 관련 사실관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 152,000,000원, 1회 유찰 시 121,600,000원, 2회 유찰 시 97,280,000원으로 계산되어 있습니다. 어느 회차에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”

이 사건은 권리 쪽에서는 비교적 선명합니다. 2023년 5월 9일 오천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황은 공실이며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가·최저가 152,000,000원에 비해 동일 건물군 최근 거래 평균이 457,625,000원으로 훨씬 높고 산술 비율은 33.2%이지만, 그 거래들은 대상 50.274㎡와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 이 숫자를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 문제가 아니라 근린생활시설 404호 자체의 적정가격과 실제 점유·관리비 상태를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.