서울중앙지방법원 2025타경103647. 종로구 동숭동 4-50 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 지하층 비01호입니다. 감정평가상 외부표식은 101호로 확인됩니다. 이번 경매의 핵심은 단순한 채무자의 한 채 전체가 아니라 조분자가 가진 5분의 3 지분이라는 점입니다. 2023년 상속으로 조분자 5분의 3, 정우성 5분의 2의 공유관계가 형성됐고, 조분자 지분에 대한 강제경매가 진행 중입니다.
권리상 더 중요한 것은 임차권입니다. 박주용은 2015년 1월 5일 주민등록, 2015년 1월 4일 점유개시, 2015년 1월 5일 확정일자를 갖춘 뒤 2023년 3월 23일 임차보증금 80,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 임차권은 이 사건의 말소기준인 2023년 11월 14일 신한카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 지워지는 것과 별개로, 박주용 임차권은 매수인 승계 대상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 지하층비01호 · 도로명 서울특별시 종로구 동숭4길 54-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지하층 비01호 |
| 대상면적 | 24.09㎡ |
| 경매대상 지분 | 조분자 지분 5분의 3 · 정우성 지분 5분의 2 존속 |
| 감정가 / 최저가 | 60,600,000원 / 60,600,000원 (신건) |
| 청구금액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 준공 / 세대수 | 1997.10.27 · 5세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 2003년 동숭이화새마을금고 근저당, 2019년 중소기업은행 근저당과 다수의 가압류·압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.14 신한카드주식회사 가압류 6,379,553원입니다. 그보다 앞선 박주용의 주택임차권은 매각으로 지워지지 않고, 기준 이후 조분자 지분의 국세 압류, 강제경매개시결정, 고양시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 확정된 선순위 1명, 추가 3명은 권리 확인 필요
| 성명 | 전입 / 점유 관련일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주용 | 2015.01.05 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 80,000,000원 |
| 박혜만 | 2014.07.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 김승균 | 2020.02.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 박경환 | 2020.06.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
박주용은 임차권등기와 보증금·주민등록·점유개시·확정일자가 확인되어 선순위 승계위험이 명확합니다. 반면 박혜만·김승균·박경환은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 세 사람의 임대차관계와 점유관계가 확인되기 전에는 박주용 80,000,000원 외의 추가 인수위험도 닫혔다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 8,000만원에 묶인다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 현재 낙찰가 60,600,000원보다 큰 구조입니다. 이런 경우 가격판단은 최저가가 아니라 실질취득액 약 80,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당·승계 부담이 커져 총액이 보증금 수준에 고정되는 구조이기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 가격판단용 미배당 승계분 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 60,600,000원 | 19,400,000원 | ≈ 80,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 48,480,000원 | 31,520,000원 | ≈ 80,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 38,784,000원 | 41,216,000원 | ≈ 80,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,490,800원 |
| 인수 · 임차인 박주용 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 6,379,553원 | 6,379,553원 |
| 3. 경매신청채권 | 78,000,000원 | 52,729,647원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 84,379,553원, 총 배당은 59,109,200원, 미배당은 25,270,353원입니다. 박주용 보증금은 배당 0원·매수인 승계 대상으로 잡혀 있습니다. 가격 판단은 위 규칙에 따라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계분이 증가해 실질취득 총액이 보증금 수준인 약 80,000,000원에 고정되는 것으로 봅니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 지하층 비01호입니다. 외부표식은 101호로 되어 있어 현장 확인 시 등기상 호수와 외부표식을 함께 대조해야 합니다.
- 입지. 종로구 혜화동 가톨릭대학교 성신교정 남측 인근으로, 다세대·연립주택과 소규모 근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 지하철 4호선 혜화역과 노선버스 정류장이 있으나, 본건 출입로는 폭 약 2미터의 계단식 도로로 차량 진출입이 불가합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 샷시창호, 위생·급배수·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 사다리형·급경사, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,374,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 지하층 다세대에 차량 진입이 불가능하고, 이번 경매가 전체 소유권이 아닌 5분의 3 지분 매각이라는 점이 일반적인 주거용 완전소유 물건보다 처분 구조를 복잡하게 만듭니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 60,600,000원으로 잡지 말 것. 박주용 보증금 80,000,000원이 최저가보다 커 실질취득 판단 기준은 약 80,000,000원입니다.
- 박주용 임차권 원본 재확인. 임차보증금 80,000,000원, 2015.01.05 주민등록, 2015.01.04 점유개시, 2015.01.05 및 2016.12.23 확정일자, 2023.03.23 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 추가 점유자 3명 확인. 박혜만·김승균·박경환은 전입일은 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·승계 위험을 확정할 수 없습니다.
- 공유지분 구조 확인. 조분자 5분의 3만 취득하고 정우성 5분의 2가 남습니다. 공유관계 해소나 사용관계는 별도 검토가 필요합니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 특별매각조건상 1회 행사 제한이 있으므로 실제 매각기일의 신고·보증금 납부 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 확인되어 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현장 호수 대조. 등기상 지하층 비01호이나 외부표식은 101호입니다.
- 현장 접근성 확인. 폭 약 2미터 계단식 도로이고 차량 진입이 불가능합니다.
- 내부상태 재확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부구조는 건축물현황도면·외부자료·외부관찰 등을 참고해 작성됐습니다.
맺으며 — “6,060만원짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 감정가와 최저가 모두 60,600,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 박주용 임차권의 보증금이 80,000,000원이고, 낙찰가보다 큰 대항력 보증금 구조에서는 가격판단상 실질취득이 보증금 수준에 묶입니다. 1회, 2회 유찰로 최저가가 48,480,000원·38,784,000원으로 떨어져도 “싸졌다”는 결론을 낼 수 없습니다.
여기에 매각대상이 호실 전체가 아닌 조분자 지분 5분의 3이고, 정우성 지분 5분의 2가 남으며, 공유자 우선매수권 특별조건까지 존재합니다. 현황조사에는 박주용 외에도 박혜만·김승균·박경환이 확인돼 이들의 보증금·확정일자·실제 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 지하층, 차량 진입 불가라는 물리적 조건까지 겹친 만큼 이 사건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금·공유지분·미상 점유관계를 모두 해결할 수 있는지입니다.
