서울중앙지방법원 2025타경103647. 서울 종로구 동숭동 4-50, 등기상 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가 내용에 따르면 이 경매의 대상은 공유자 조분자의 지분 5분의 3이고, 정우성의 지분 5분의 2는 별도 공유지분으로 남습니다. 따라서 낙찰자는 독립된 한 세대의 단독소유자가 되는 것이 아니라 정우성과 함께 공유관계를 형성하게 됩니다.
여기에 권리관계도 단순하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 2022.04.25 등기되어 있고, 임대차계약일은 2020.01.15, 확정일자는 2020.02.21, 주민등록일은 2020.02.27, 점유개시일은 2020.02.28입니다. 임차보증금은 85,000,000원으로 현재 최저가 63,000,000원보다 큽니다. 배당표상 61,466,000원을 배당받아도 23,534,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103647 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 4층401호 |
| 도로명 | 서울특별시 종로구 동숭4길 54-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 매각 지분 | 조분자 지분 5분의 3 |
| 공유자 | 조분자 5분의 3 · 정우성 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 외부 표식 | 등기상 4층 401호 · 외부표식 501호 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2025.05.30 조분자 지분에 설정된 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.25 한국토지주택공사 임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 임차보증금 85,000,000원, 확정일자 2020.02.21, 주민등록일 2020.02.27, 점유개시일 2020.02.28로 기록되어 있어 현재 배당모델에서도 미배당액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
반면 2025.05.30 이후 조분자 지분에 들어온 2025.08.22 강제경매개시결정, 2026.03.17 종로구 압류, 2026.04.14 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 정우성 지분에 관한 압류와 권리관계는 본건에서 정우성의 5분의 2 지분 자체가 매각되는 것이 아니므로, 낙찰자가 공유관계를 검토할 때 별도로 확인할 사안입니다.
② 임차인·점유 — 실제 신고와 보증기관 승계를 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 전입 / 점유 기준 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜만 | 2014-07-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 박경환 | 2020-06-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김승균 | 2020-02-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 현황조사·매각물건명세서 확인 |
| 한국토지주택공사 | 2020-02-27 | 85,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 대위·승계 · 박혜만 보증금 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 주거 신고 |
③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 인수액이 커진다
현재 회차의 최저매각가는 63,000,000원이지만 배당표상 한국토지주택공사 임차보증금 중 23,534,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 현재 회차 기준으로는 63,000,000원 + 23,534,000원 = 86,534,000원 수준이 실질취득액입니다. 이 구조에서는 단순히 “6,300만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 63,000,000원 | 23,534,000원 | 78,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 50,400,000원 | 35,907,200원 | 78,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,320,000원 | 45,805,760원 | 78,000,000원 |
매각가가 63,000,000원에서 50,400,000원, 40,320,000원으로 낮아져도 매수인 인수액은 23,534,000원에서 35,907,200원, 45,805,760원으로 커집니다. 즉 대항력 있는 임차권 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 유찰로 표시가격만 내려간다고 실질 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 85,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 망조익상의소송수계인유병자 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델에서는 집행비용 1,534,000원 차감 후 임차보증금에 61,466,000원이 배당되고, 부족분 23,534,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구금액 78,000,000원은 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 최고가를 써도 낙찰자가 바뀔 수 있다
이 사건에는 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 특별매각조건이 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 효력이 사라지면, 그 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 다시 행사할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 혜화동 가톨릭대학교 성신교정 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·소규모 근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 지하철 4호선 혜화역과 노선버스 정류장이 있으나, 본건 출입로는 폭 약 2미터의 계단식 도로로 차량 진출입이 불가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 지형은 급경사, 형상은 사다리형입니다. 공시지가는 2,374,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역· 중점경관관리구역·서울도심 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 규모. 1997.10.27 사용승인된 5세대 규모이며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 조분자 5분의 3만 매각됩니다. 정우성 5분의 2와 공유하게 되는 구조를 전제로 판단해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 최저가 63,000,000원이 아니라 현재 배당표상 인수액을 포함한 86,534,000원 수준을 출발점으로 봐야 합니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 박혜만 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 한 번 더 더하지 않습니다.
- 미상 임차관계 확인. 박혜만·박경환·김승균·한국토 관련 보증금·확정일자·점유관계를 원문 기준으로 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 임차권 배당 및 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 1회 우선매수권 행사 가능성을 감안해야 합니다.
- 표시 확인. 등기상 4층 401호가 현장 외부표식 501호로 표시되어 있으므로 현장 특정이 필요합니다.
- 접근성 확인. 폭 약 2미터 계단식 도로이고 차량 진출입이 불가능합니다.
맺으며 — “6,300만원짜리 다세대”가 아니다
표면상 최저매각가는 63,000,000원이지만, 이 숫자 하나만으로 이 사건을 평가하면 핵심을 놓칩니다. 먼저 매각 대상이 조분자 소유 5분의 3 지분뿐입니다. 여기에 한국토지주택공사 명의의 85,000,000원 임차권이 선순위로 존재하고, 현재 배당표만 놓고도 23,534,000원의 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차의 실질취득은 따라서 86,534,000원 수준입니다.
더구나 보증금이 확인되지 않은 점유 신고, 국세·지방세 압류에 따른 배당변동 가능성, 공유자 우선매수권, 남는 5분의 2 공유지분, 차량 진입 불가까지 겹칩니다. 반면 현재 확인되는 실거래 비교 근거만으로는 이 실질취득액이 주변 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 이 사건은 최저가 할인보다 권리·지분·점유 구조를 먼저 해결해야 하는 유형입니다.
