서울중앙지방법원 2025타경103647. 서울 종로구 동숭동 4-50에 있는 다세대주택 제2층 제201호의 공유지분 경매입니다. 등기상 소유자는 정우성과 조분자이며, 각각 5분의 2와 5분의 3 지분을 보유하고 있습니다. 이번 사건의 강제경매개시결정은 조분자 지분을 대상으로 합니다. 감정평가 역시 조분자 지분 5분의 3을 평가한 것으로 명시되어 있습니다.

등기에는 먼저 정우성 지분에 관한 강제경매개시결정이 존재하고, 이후 조분자 지분에 대한 별도 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다. 경매 대상 지분과 각 등기의 효력 범위를 구분해야 합니다. 특히 정우성 지분에 설정된 경매개시결정을 이 사건 조분자 지분의 매각으로 당연히 전부 말소되는 권리라고 해석하면 안 됩니다.

또 다른 문제는 전입 신고인입니다. 박혜만·박경환·김승균의 전입일이 모두 선행 경매개시결정일보다 빠르지만, 보증금과 임대차계약 내용이 확인되지 않습니다. 전입일만으로 각자의 독립적인 임차권과 실제 대항력, 승계액을 확정할 수 없습니다. 낙찰가와 별도로 지급해야 할 금액이 있는지부터 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 지분별 경매와 압류를 구분해야 한다

등기상 과거 근저당권은 해지되어 말소됐습니다. 현재 문제 되는 권리는 주로 공유지분별 강제경매개시결정과 그 이후에 설정된 압류·가압류 등입니다.

정우성 지분에는 2026.09.04 보전처분도 새로 등기되어 있습니다. 소유권 양도, 담보권 및 임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 과거 회생절차는 폐지되어 관련 보전처분과 회생절차개시등기가 말소됐으나, 2026년 새로 등기된 보전처분은 별개의 사항입니다. 다른 공유자의 지분에 관한 권리라고 하더라도 향후 전체 소유권 확보나 공유관계 정리를 검토할 때 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입일은 빠르지만 보증금을 모른다

전입 신고인으로 박혜만·박경환·김승균이 확인됩니다. 세 사람 모두 2023.11.02 선행 경매개시결정 이전에 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임대차계약의 존재, 보증금, 점유관계, 확정일자와 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다.

전입 신고인 3명이 각각 독립된 임차계약의 당사자인지, 같은 세대의 구성원인지, 실제 점유하고 있는지도 추가 확인해야 합니다. 전입 사실만으로 독립적인 보증금이 각각 존재한다고 보아 합산해서는 안 됩니다. 반대로 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 임차보증금이 없는 것으로 처리해서도 안 됩니다.

임차인의 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서의 인수 관련 기재와 임대차계약 내용 확인이 입찰 판단의 선행 조건입니다.

③ 공유자 우선매수권 — 일반 입찰자에게 중요한 특별매각조건

정우성과 조분자가 공유관계에 있으므로 다른 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 유효하게 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자의 매수 기회에 영향을 줄 수 있습니다.

이는 전세사기피해자 우선매수권과는 다른 공유자 우선매수권입니다. 입찰 참여 자체가 제한되는 것으로 단정할 수는 없지만, 유효한 우선매수권 행사에 따라 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한되는 조건임을 입찰 전에 확인해야 합니다.

④ 가격 분석 — 6,420만원이 저렴하다는 근거가 없다

이 사건의 최저매각가격은 64,200,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가와 최저가가 같습니다. 하지만 이 금액은 조분자 공유지분 5분의 3에 대한 감정가입니다.

다세대주택의 규모는 5세대로 기재되어 있으며, 사용승인 관련 준공일은 1997.10.27입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않았고, 면적 일치 여부도 확인되지 않았습니다. 24.09㎡라는 면적 정보만으로 이번 201호의 정확한 면적이나 거래가격을 확정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 64,200,000원 가정 · 제공된 배당 추정 모형)

아래는 매각가 64,200,000원을 가정한 배당 추정치입니다. 다만 선행 강제경매와 이번 강제경매의 대상 지분이 서로 다르고, 각 채권의 개별 청구 근거와 실제 배당순위가 확정되지 않았습니다. 실제 법원 배당표로 확정된 수치가 아닙니다.

제공된 추정 모형의 배분 수치를 표시했습니다. 갑구 31번은 정우성 지분, 갑구 41번은 조분자 지분에 관한 경매이므로 모형의 채권액 합계와 배당순위를 실제 이번 사건의 배당으로 받아들여서는 안 됩니다. 임차인 최우선변제와 당해세도 반영되지 않았습니다. 모형상의 매수인 인수 0원은 실제 인수액 확정값이 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득액은 별개

유찰 시나리오는 조건부 가격 및 배당 추정입니다. 실제 유찰 여부, 매각기일, 배당순위와 인수액을 확정하는 자료는 아닙니다.

회차가 진행되어 최저매각가격이 낮아지더라도 미배당 임차보증금을 매수인이 승계해야 하는 경우에는 실질취득액이 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 인수형 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 구조가 될 수 있습니다.

이번 사건은 보증금과 대항력의 실제 성립 여부가 확정되지 않아 회차별 실질취득액을 제시할 수 없습니다. 따라서 51,360,000원 또는 41,088,000원이라는 최저가만으로 저가매수 기회라고 판단할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 혜화동 가톨릭대학교 성신교정 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근에 지하철 4호선 혜화역과 노선버스 정류장이 있습니다. 다만 본건까지 차량 진출입은 불가능합니다.
• 도로 접근. 출입로는 폭 약 2미터의 계단식 도로입니다. 차량 진출입이 불가능한 점은 실사용과 향후 매각 시 확인할 요소입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 다세대주택으로 이용 중입니다. 대상 부동산의 감정평가상 이용상태 역시 다세대주택입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 속하며, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 여부도 위반사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 호수 표식. 등기상 제2층 제201호는 외부에서 301호로 표시됩니다. 현장 출입문, 건축물현황도와 등기상 호수를 일치시켜 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 거주인이 부재하여 내부구조는 건축물현황도면, 외부 자료와 외부 관찰 등을 참고해 작성됐습니다. 실제 구조와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 공유지분만 매각되는 구조이고 차량 접근도 불가능합니다. 실제 거래가격까지 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 공유관계 해소 가능성과 실질취득액을 함께 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 지분 확인. 이번 사건은 조분자 지분 5분의 3의 매각입니다. 정우성 지분 5분의 2를 함께 취득하는 것으로 오해하지 않아야 합니다.
• 지분별 경매절차 대조. 2023타경115240과 2025타경103647의 관계, 경매 진행 상태, 매각 대상 및 말소 범위를 각각 확인해야 합니다.
• 임차인 계약 확인. 박혜만·박경환·김승균의 실제 임대차 여부, 세대관계, 점유, 보증금과 계약서를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 확인. 전입일 외에 실제 점유와 임대차관계, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서상 인수 기재를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 인수형 임차인이 확인된다면 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 시세를 비교해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고 여부, 1회 행사 제한과 매수보증금 미납에 따른 실효 조건을 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 선행 경매 채권과 이번 경매 채권의 동일성, 지분별 채권관계, 조세채권 및 임차인 우선배당을 검증해야 합니다.
• 보전처분 확인. 정우성 지분에 새로 등기된 보전처분의 내용과 후속 회생절차의 진행 상태 및 공유관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 현장 호수 확인. 등기상 201호와 외부 표식 301호가 동일한 부동산인지 현장에서 대조해야 합니다.
• 차량 접근 및 내부 점검. 계단식 도로로 차량 진출입이 불가능하고 내부구조가 현장 확인되지 않았으므로 실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
• 시세 확인. 대상 호실 및 공유지분의 거래가격, 최근 실거래와 매각 가능성을 확인하기 전에는 감정가나 유찰 후 최저가만으로 수익성을 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건 진행내역 및 실제 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,420만원이 아니라, 무엇을 취득하는가”

이 물건을 단순히 서울 종로구의 6,420만원짜리 다세대주택이라고 보면 가장 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 매각 대상은 조분자 공유지분 5분의 3입니다. 다른 공유자의 지분은 별도로 존재하고, 공유자 우선매수권이라는 특별매각조건도 있습니다.

전입 신고인 3명의 보증금과 실제 대항력, 우선변제권 및 매수인 인수액은 아직 확정되지 않았습니다. 배당 추정 모형은 지분별 경매의 관계와 조세·임차인 우선순위를 검증하기 전까지 확정적인 배당 근거로 사용할 수 없습니다.

실거래 비교가격도 확인되지 않아 신건 최저가 64,200,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 임차보증금을 인수한다면 실질취득액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론적으로 공유지분 취득 범위, 임차보증금 인수액, 공유자 우선매수권과 배당순위의 확인이 먼저입니다. 이 사항들이 해소되기 전에는 최저매각가격만으로 저가매수 기회라고 평가하기 어려우며, 가격 판단과 입찰 여부를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.