서울중앙지방법원 2025타경103647. 서울 종로구 동숭동 4-50, 등기상 3층301호 다세대주택입니다. 감정평가에서는 이 사건 대상을 조분자 지분 5분의 3으로 평가했고, 나머지 5분의 2는 정우성 지분입니다. 따라서 외부 입찰자가 낙찰받더라도 곧바로 단독 소유가 되는 구조가 아니라, 기존 공유자와 공유관계가 남는 지분경매라는 점이 첫 번째 핵심입니다.
두 번째 핵심은 점유관계입니다. 박혜만은 2014.07.25, 김승균은 2020.02.27, 박경환은 2020.06.16 전입한 것으로 조사됐습니다. 분석상 기준권리는 2022.02.03 고양시 압류로 잡혀 있어 세 점유자의 전입이 모두 그보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수 범위를 확정할 수 없으므로, 이들을 단순히 “인수 0원”으로 처리하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 동숭동 4-50 3층301호 · 도로명 서울특별시 종로구 동숭4길 54-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 매각 대상 | 조분자 지분 5분의 3 평가 · 정우성 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 64,200,000원 / 64,200,000원 (신건) |
| 청구액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기부 소유자 | 정우성, 조분자 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자
분석상 말소기준은 2022.02.03 고양시 압류입니다. 이후의 국민건강보험공단, 국, 고양시, 대학로새마을금고 등 압류·가압류와 2025.08.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 잡혀 있습니다. 다만 해당 2022.02.03 압류에는 2022.07.06 압류해제 기록도 존재하므로, 실제 매각물건명세서와 최신 등기부에서 말소기준권리의 적용관계를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유자 — 3명 모두 인수 가능성을 열어둬야 한다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜만 | 2014.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김승균 | 2020.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 박경환 | 2020.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
세 사람 모두 분석상 말소기준일인 2022.02.03보다 먼저 전입했습니다. 하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않은 상태이므로 “대항력 있음”이라고 단정하는 대신 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인의 실질취득가는 64,200,000원으로 고정되지 않습니다.
③ 공유지분·우선매수 — 외부 입찰의 구조적 변수
감정평가서는 이 물건을 조분자 지분 5분의 3 대상으로 평가했습니다. 특별매각조건에는 공유자의 우선매수신고를 1회에 한해 행사할 수 있고, 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 실효되면 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없다고 명시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,600원 |
| 가압류 · 대학로새마을금고 | 8,725,870원 | 8,725,870원 |
| 경매신청채권 | 78,000,000원 | 53,918,530원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 86,725,870원, 배당액은 62,644,400원으로 미배당 24,081,470원이 발생합니다. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 존재하면 우선 차감될 수 있어 후순위 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 점유자 보증금 승계 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 곧 ‘싸짐’을 뜻하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 64,200,000원 | 62,644,400원 | 24,081,470원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 51,360,000원 | 50,035,520원 | 36,690,350원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,088,000원 | 39,948,416원 | 46,777,454원 |
이 사건은 유찰 시 최저가가 내려가더라도 그 숫자만으로 매력이 커졌다고 판단하기 어렵습니다. 공유지분 물건이고, 선순위가 될 수 있는 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 인수 보증금이 존재한다면 낙찰가 + 인수액으로 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성신교정 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·소규모 근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 지하철 4호선 혜화역과 노선버스 정류장이 있으나, 본건 출입로는 폭 약 2미터의 계단식 도로로 차량 진출입이 불가합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,374,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 57.2㎡이며 급경사·사다리형입니다.
- 현황표식. 등기상 3층301호는 외부표식상 401호로 표시돼 있어 현장 호수 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각 대상이 조분자 지분 5분의 3인지 매각물건명세서와 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 점유자 3명 보증금 확인. 박혜만·김승균·박경환의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 말소기준 재확인. 2022.02.03 고양시 압류와 2022.07.06 해제 기록의 관계를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건상 공유자 우선매수권이 1회 행사될 수 있으므로 입찰 당일 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 차량 접근. 폭 약 2미터 계단식 도로로 차량 진출입이 불가한 점을 실제 사용성과 환금성에 반영해야 합니다.
- 호수 확인. 등기상 3층301호와 외부표식 401호를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 숫자보다 권리구조를 먼저 봐야 하는 지분경매
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 64,200,000원인 신건이지만, 64,200,000원만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 매각 대상은 조분자 지분 5분의 3이고, 기존 공유자 지분 5분의 2가 남습니다. 여기에 분석상 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 3명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액이 열려 있습니다.
실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 공유자 우선매수 특별조건, 차량 진입 불가, 세금 압류 9건까지 겹쳐 있어, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 ‘5분의 3 지분을 얼마의 실질 부담으로 취득하게 되는가’입니다. 점유자 보증금과 말소기준 관계가 확정되기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
