광주지방법원 2025타경34606. 광주 서구 쌍촌동 970-6의 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사부경에스에스이며, 2012년 12월 31일 비아신용협동조합이 설정한 채권최고액 572,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2026년 7월 13일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 권리의 순위 자체는 2012년 12월 31일입니다.
따라서 2025년에 들어온 광주신용보증재단·광주은행·전남낙농업협동조합·두암신용협동조합·임신숙의 가압류와 2025년 12월 12일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하게 정리되는 것과 가격이 저렴한 것은 별개입니다. 현재 최저가 7,100만원은 최근 실거래 5,800만원보다 1,300만원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34606 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6 2층202호 |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사부경에스에스 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 440,000,000원 |
| 말소기준 | 2012.12.31 비아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 572,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 부담은 소멸
말소기준보다 뒤에 설정된 현재 존속 가압류 5건은 모두 매각으로 소멸합니다. 2013년 우리은행 근저당, 2015년 광주어룡신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2015년 설정된 이현수의 주택임차권도 2022년 3월 8일 말소됐습니다. 현재 배당모형상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 전입·점유 관계 — 4명 모두 기준권리 이후
현황조사 또는 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 4명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2012년 12월 31일보다 늦어 제공된 권리분석상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람들은 우선변제 여부를 확정할 수 없으므로 실제 계약관계와 점유 부분을 입찰 전에 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영남 | 2023.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성권 | 2015.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우제 | 2016.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영수 | 2019.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래보다 높다
실거래 비교대상은 포레스힐(도시형생활주택)의 전용면적 약 29.95㎡입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 2026년 1월 2층 58,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 58,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.95㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.95㎡ | 1건 | 58,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액은 71,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 71,000,000원으로 그대로 계산됩니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원의 122.4%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 572,000,000원 | 69,322,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 60,602,300원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사광주은행 | 42,502,493원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 두암신용협동조합 | 72,756,157원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 임신숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 997,860,950원 중 채권자 예상배당은 69,322,000원이고, 미배당액은 928,538,950원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 건물 내 2층에는 오피스텔·일반음식점·사무소가 혼재하며, 이 사건 202호는 매각물건명세서상 오피스텔입니다.
- 입지. 운천역 3번출구 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트단지·업무시설·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 운천역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 평지, 가로장방형 토지이며 북측으로 폭 10m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 비교대상 단지는 96세대이고, 최근 12개월 확인 실거래는 1건입니다. 거래표본이 적어 가격 판단 시 최신 거래와 현장 매물 확인을 함께 볼 필요가 있습니다.
- 위반 이력. 매각물건명세서에는 1층 무단증축으로 인한 위반건축물이며, 2021~2025년 사이 총 4회 이행강제금이 부과됐다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 실질취득 71,000,000원은 최근 거래 58,000,000원의 122.4%입니다. 신건 최저가만 보고 저가매수로 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 가정은 1회 유찰 56,800,000원, 2회 유찰 45,440,000원입니다. 가격 판단은 각 회차 시점의 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유관계. 김영남·김성권·조우제·박영수의 전입이 확인됩니다. 대항력은 없다고 판정돼 있지만 보증금·확정일자·실제 점유 부분은 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 1층 무단증축과 이행강제금 부과 이력이 본 건물에 기재돼 있으므로, 위반 부분의 현재 상태와 향후 행정상 부담을 확인하세요.
- 공동담보. 말소기준 근저당은 204호·205호·206호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 배당과 채권관계 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2012년 비아신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 전입자 4명도 모두 기준권리 이후 전입입니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 측면에서는 결론이 달라집니다. 인수액이 없으므로 현재 실질취득액은 그대로 71,000,000원이고, 이는 2026년 1월 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 58,000,000원의 122.4%입니다. 여기에 최근 거래표본이 1건뿐이고, 건물에는 1층 무단증축 및 이행강제금 부과 이력도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 현재 신건 가격은 최근 시세 이상인 구조로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
