광주지방법원 2025타경34606. 광주 서구 쌍촌동 '포레스-힐Ⅰ' 건물의 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 매각물건명세서에는 오피스텔이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 해당 건물의 2층 일부가 오피스텔로 이용되는 것으로 나타납니다. 이 물건은 아파트와 동일한 주거용 물건으로 가정해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2012년 설정된 비아신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 572,000,000원이며, 이후 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 후순위 전세권과 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 현황조사에 전입 관련 인물 4명이 확인되고, 이들의 보증금과 실제 점유·임대차관계는 명확하지 않습니다.
가격 또한 별도로 살펴봐야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 63,000,000원인데, 비교 가능한 최근 실거래는 55,000,000원입니다. 권리의 말소 가능성과 가격 경쟁력은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34606 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6, 2층 204호 도로명주소: 상무민주로5번길 9 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 매각물건명세서상 오피스텔 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 중 2층 |
| 비교 실거래 면적 | 26.66㎡ · 비교 대상 면적 27.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사부경에스에스 (종전 상호: 주식회사코시스) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 비아신용협동조합 · 청구액 440,000,000원 |
| 말소기준 | 2012.12.31 비아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 572,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별개
2012.12.31 근저당권이 말소기준입니다. 2019년 설정된 임신숙의 전세권과 2025년 이후 가압류, 경매개시결정은 모두 그보다 후순위입니다. 제시된 권리관계상 매각으로 소멸할 예정입니다.
주식회사우리은행 근저당권과 광주어룡신용협동조합 근저당권, 과거 가압류·압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 이미 말소된 권리를 매수인 인수액에 다시 더해서는 안 됩니다.
② 점유 및 임차관계 — 조사 대상 4명
현황조사에는 김영남·김성권·조우제·박영수가 기재되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며 실제 임차인인지, 현재 어느 부분을 점유하는지도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 실제 임차인 수는 미확정입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영남 | 2023.08.11 | 미상 | 확인 필요 말소기준 이후 전입 |
미상 | 미확정 |
| 김성권 | 2015.07.30 | 미상 | 확인 필요 말소기준 이후 전입 |
미상 | 미확정 |
| 조우제 | 2016.11.01 | 미상 | 확인 필요 말소기준 이후 전입 |
미상 | 미확정 |
| 박영수 | 2019.12.30 | 미상 | 확인 필요 말소기준 이후 전입 |
미상 | 미확정 |
전입일은 현황조사 기준입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 적용 임대차 법률이 확인되지 않았으므로 최종적인 대항력·우선변제·승계 여부는 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래의 114.5%
포레스힐(도시형생활주택)의 비교 가능한 최근 실거래는 2025년 12월, 전용 26.66㎡, 2층, 55,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 55,000,000원이지만, 거래 표본이 1건이라는 점을 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.66㎡ | 2층 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.66㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
| 본건 최저가 | 비교 대상 27.0㎡ | 2층 | 63,000,000원 |
최저가 63,000,000원은 최근 실거래 55,000,000원보다 8,000,000원 높습니다. 최근 실거래 대비 가격 비율은 114.5%입니다. 따라서 현재 신건 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
다만 비교 실거래가 1건뿐이므로 이를 해당 호실의 확정 시세로 간주해서도 안 됩니다. 용도·실제 이용상태·건물의 위반사항을 함께 고려하여 개별 호실의 적정 가격을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
신건 최저가로 매각되는 경우의 제공된 배당 추정입니다. 매각대금 대부분이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 전세권과 가압류에는 배당이 발생하지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,534,000원 |
| 근저당 · 비아신용협동조합(이전등기 있음) | 572,000,000원 | 61,466,000원 |
| 전세권 · 임신숙 | 45,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 광주신용보증재단 | 60,602,300원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사광주은행 | 42,502,493원 | 0원 |
| 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 두암신용협동조합 | 72,756,157원 | 0원 |
| 가압류 · 임신숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제공된 추정 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전등기에 따른 최종 배당권자도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 981,394,950원 | 모형상 0원 · 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 993,768,150원 | 모형상 0원 · 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 1,003,666,710원 | 모형상 0원 · 확인 필요 |
유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 후순위 채권의 미배당액은 증가합니다. 그 자체가 매수인 인수액 증가를 의미하지는 않습니다. 다만 미확인 임대차보증금 등 인수 가능한 권리가 발견되면 낙찰가에 인수금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 다시 시세를 비교해야 합니다.
위 유찰 가격은 제공된 시나리오일 뿐 향후 실제 매각기일과 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
⑥ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 문제
위반 부분은 건물 1층으로 기재되어 있어 2층 204호 자체가 무단증축 부분이라고 단정할 수는 없습니다. 하지만 같은 건물의 위반건축물 이력은 이용·거래·금융 심사 및 향후 행정조치에 영향을 줄 가능성이 있으므로 개별 호실에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 위반 위치. 건물 1층 무단증축의 구체적인 위치와 면적, 204호와의 관련성을 확인합니다.
- 행정조치. 2021~2025년 이행강제금 부과 내역과 시정 여부 및 추가 부과 가능성을 확인합니다.
- 금융·거래. 위반건축물 기재가 담보대출과 향후 매도에 미치는 영향을 금융기관과 관계기관에 확인합니다.
- 실제 이용. 공부상 오피스텔과 현재 이용상태가 일치하는지 확인합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 운천역 3번 출구 북서측 인근. 주변에 소규모 아파트단지와 업무·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 운천역과 시내버스정류장이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 기계식주차설비 등이 있습니다.
- 용도 혼재. 건물 2층에 오피스텔·일반음식점·사무소가, 3~10층에 아파트가 있는 복합 이용 구조입니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역이며 토지면적은 680.7㎡입니다. 북측으로 폭 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 비행안전제6구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 거래 표본. 포레스힐(도시형생활주택)은 96세대, 준공일은 2012.12.10입니다. 확인된 비교 실거래는 1건으로, 거래가격의 대표성과 환금성을 충분히 판단하기에는 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 63,000,000원은 최근 실거래 55,000,000원보다 높습니다. 면적·용도·상태를 보정해 적정 가격을 검토합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사에 기재된 4명의 실제 임차인 해당 여부, 점유 호실, 계약서, 보증금과 확정일자를 확인합니다.
- 전세권 확인. 임신숙의 전세권 45,000,000원과 가압류 50,000,000원의 관계, 배당요구 및 실제 점유를 확인합니다.
- 채권 이전 확인. 비아신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계를 확인합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 무단증축의 영향, 이행강제금 부과·미납 및 시정 상태를 확인합니다.
- 대출 가능 여부. 공부상 용도, 실제 이용상태와 위반건축물 이력을 금융기관에 제시해 확인합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 인도·명도에 필요한 비용을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 별첨 사실조회 회신서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전 대조합니다.
맺으며 — “말소 예정 ≠ 위험 해소, 최저가 ≠ 저가”
이 물건은 2012년 비아신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 전세권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리의 기본적인 말소 흐름은 확인됩니다.
그러나 점유 관련 조사 대상 4명의 보증금과 실제 임대차관계가 미확정이고, 건물 1층에는 무단증축에 따른 위반건축물 및 이행강제금 부과 이력이 있습니다. 등기상 권리 소멸만으로 최종 인수액과 취득 후 부담을 확정할 수 없습니다.
가격 역시 신중하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 6,300만원은 최근 실거래 5,500만원의 114.5%로, 현재 확인된 거래가격보다 높습니다. 비교 거래가 1건이라는 한계까지 고려하면 가격 경쟁력을 적극적으로 인정하기 어렵습니다.
결론적으로 신건에서는 가격 메리트가 확인되지 않으며, 점유·보증금·위반건축물의 영향을 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
