광주지방법원 2025타경34606. 광주 서구 쌍촌동 포레스-힐Ⅰ 2층 205호로, 공부상 용도는 일반음식점인 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2012.12.31. 비아신용협동조합 근저당권 572,000,000원입니다. 이후 설정된 현재 남아 있는 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당권은 2026.07.13. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 동일 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체는 2012.12.31.로 유지됩니다.
권리보다 더 신중하게 봐야 할 부분은 가격·점유·건물 하자 확인입니다. 현황조사 등에 나타난 점유자는 4명이고 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 또한 매각물건명세서에는 건물 1층 무단증축으로 인한 위반건축물과 2021~2025년 사이 총 4회 이행강제금 부과가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34606 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 2층 205호 |
| 분석대상 면적 | 121.03㎡ |
| 소유자 | 주식회사부경에스에스 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 (신건) |
| 경매신청 청구액 | 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 주변 / 교통 | 운천역 3번출구 북서측 인근 · 시내버스정류장·지하철역·간선도로 인근 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 1,603,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2012.12.31. 근저당권입니다. 2025년에 설정된 광주신용보증재단·주식회사광주은행·전남낙농업협동조합·두암신용협동조합·임신숙의 가압류, 경매개시결정 및 서구(광주광역시)의 압류는 모두 그보다 늦습니다. 등기상 이미 말소된 과거 가압류·압류·후순위 근저당권도 있어, 현 시점에서 매수인에게 승계되는 등기권리는 배당표 기준 0원으로 분석됩니다.
② 점유자 분석 — 4명 모두 말소기준일 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영남 | 2023.08.11 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성권 | 2015.07.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조우제 | 2016.11.01 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박영수 | 2019.12.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2012.12.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 자료상 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이는 배당순위와 실제 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 실거래는 있지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
가격 데이터에서 가장 중요한 사실은 면적 불일치입니다. 분석대상 면적은 121.03㎡인데 최근 거래 표본은 19.54㎡~29.95㎡입니다. 따라서 아래 실거래를 이 205호의 직접 시세로 간주해 335,000,000원의 적정성을 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 19.54㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.01 | 29.95㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2025.12 | 26.66㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2025.09 | 19.54㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 19.54㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 19.54㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2025.03 | 19.54㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 50,142,857원 |
최근 12개월 참고 평균은 50,142,857원, 최신 거래는 50,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -5.0%의 하락 추세입니다. 최저가 335,000,000원은 이 참고 평균의 668.1%로 계산돼 있습니다. 다만 표본 면적이 대상 물건과 일치하지 않으므로 이 수치를 곧바로 적정 시세 배수로 해석할 수는 없습니다. 분명한 것은 이 자료만으로 335,000,000원이 싸다는 결론을 낼 수 없다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 비아신용협동조합 | 572,000,000원 | 329,510,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 광주신용보증재단 | 60,602,300원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사광주은행 | 42,502,493원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 두암신용협동조합 | 72,756,157원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 임신숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 997,860,950원 중 예상 배당액은 329,510,000원, 미배당액은 668,350,950원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 위반건축물·이용상태 — 권리와 별개로 확인할 핵심
감정평가 내용상 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 구조이며, 2층에는 일반음식점·사무소·오피스텔이 혼재합니다. 기본적인 위생·급배수, 화재경보·탐지·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 기계식주차 설비가 기재돼 있습니다. 토지는 일반상업지역의 평지이고 북측으로 폭 10m 내외 도로에 접합니다.
⑥ 회차별 배당 구조
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 335,000,000원 | 329,510,000원 | 668,350,950원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 734,412,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 787,262,550원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 유찰 가격이 낮아진다고 해서 곧바로 시세 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 현재 실거래 표본이 대상 면적과 일치하지 않기 때문입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운천역 3번출구 북서측 인근이며, 주변은 소규모 아파트단지·업무시설·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역·간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 대상 205호는 공부상 일반음식점인 근린시설입니다. 동일 건물 2층에는 오피스텔·일반음식점·사무소가 혼재합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 토지면적 680.7㎡ · 공시지가 1,603,000원/㎡입니다.
- 가격자료. 포레스힐 거래는 확인되지만 대상 면적 121.03㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않아 직접 비교의 신뢰도가 낮습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 김영남·김성권·조우제·박영수의 실제 점유 부분과 임대차 관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 서류에서 확인하세요.
- 위반건축물 범위 확인. 1층 무단증축의 위치와 대상 범위, 현재 시정 여부, 이행강제금 관련 상태를 사실조회 회신서와 건축물대장으로 대조하세요.
- 가격 비교표본 재구성. 121.03㎡ 근린시설·일반음식점과 직접 비교 가능한 거래 또는 임대수익 자료가 필요합니다. 현재 제시된 19.54~29.95㎡ 거래만으로는 적정가 판단이 어렵습니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.07.13. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기와 경매기록상 채권자 승계 상태를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 영업·점유 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 말소기준이 2012.12.31.로 명확하고, 확인된 점유자 4명도 모두 그 이후 전입이라 대항력과 매수인 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 배당표상 인수액 역시 0원입니다. 그러나 투자 판단의 다른 축은 오히려 더 까다롭습니다. 335,000,000원 신건 가격과 비교할 실거래가 존재하더라도 거래 면적은 대상 121.03㎡와 일치하지 않고, 참고 표본의 최근 흐름도 -5.0%입니다. 여기에 건물 1층 위반건축물과 2021~2025년 총 4회 이행강제금 이력까지 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리 인수’보다 동일 조건 시세 확보, 점유관계 확인, 위반건축물 범위 확인입니다. 현재 자료만으로는 최저가가 싸다고 볼 수 없습니다.
