광주지방법원 2025타경34606. 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6, 2층 206호입니다. 감정 이용상태상 해당 건물의 2층에는 오피스텔, 일반음식점, 사무소가 혼재하고, 매각물건명세서 비고에는 본건이 사무소로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2012.12.31 설정된 비아신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 572,000,000원입니다. 이후 남아 있는 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 승계할 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 그러나 현황조사에서 김영남·김성권·조우제·박영수 4명의 전입이 확인됐고 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 매각물건명세서에서 실제 점유관계와 보증금 내용을 최종 대조하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34606 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무소 |
| 소유자 | 주식회사부경에스에스 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2012.12.31 비아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 572,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.12.31 비아신용협동조합 근저당입니다. 2013년 우리은행 근저당과 2015년 광주어룡신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 광주신용보증재단·주식회사광주은행·전남낙농업협동조합·두암신용협동조합·임신숙의 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.12.12 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유자 확인 — 4명 모두 말소기준일 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김영남 | 2023.08.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성권 | 2015.07.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우제 | 2016.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영수 | 2019.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 4명이며 보증기관 승계나 대위신고는 없습니다. 네 사람 모두 2012.12.31 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 모두 미상이고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 최종 입찰 전 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 면적이 맞지 않는다
실거래 자료의 단지명은 포레스힐(도시형생활주택)이고, 본건 비교 대상 면적은 57.288㎡입니다. 그러나 확보된 12건의 거래면적은 19.54㎡·26.66㎡·29.95㎡로 본건 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 주변·동일 건물군 참고치로만 보고, 본건의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 19.54㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.01 | 29.95㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2025.12 | 26.66㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2025.09 | 19.54㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 19.54㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 19.54㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2025.03 | 19.54㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 50,142,857원 |
최근 12개월 평균은 50,142,857원, 최신 거래는 2026.02의 50,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -5.0%입니다. 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균의 313.1%입니다. 다만 표본 면적이 본건과 다르므로 이 비율만으로 본건이 실제 시세의 3배라고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현 데이터만으로는 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 572,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 60,602,300원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사광주은행 | 42,502,493원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 두암신용협동조합 | 72,756,157원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 임신숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 997,860,950원, 예상배당은 154,002,000원이며 미배당은 843,858,950원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부담
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 843,858,950원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 874,819,350원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 899,587,670원 | 0원 |
유찰돼 매각가격이 낮아져도 이 배당 시나리오에서는 매수인 인수금액이 계속 0원입니다. 낮아지는 금액만큼 선순위 근저당권자의 미배당이 늘어나는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운천역 3번출구 북서측 인근이며, 주변은 소규모 아파트단지·업무시설·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 운천역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물이며 2층에는 일반음식점·사무소·오피스텔이 혼재합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·탐지·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 가로장방형, 소로한면이며 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·소로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역입니다.
⑦ 위반건축물·입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에 1층 무단증축으로 인한 위반건축물이며 2021~2025년 총 4회 이행강제금이 부과됐다고 기재돼 있습니다.
- 본건 영향 범위. 매각 대상은 2층 206호이므로 1층 무단증축이 본건의 사용·처분·대출·관리관계에 미치는 범위를 별도 확인해야 합니다.
- 점유관계. 김영남·김성권·조우제·박영수의 전입은 모두 후순위지만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 시세 표본. 본건 비교면적 57.288㎡와 실거래 표본 19.54㎡·26.66㎡·29.95㎡가 일치하지 않습니다. 실거래 평균만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 가격 추세. 최근 실거래 추세는 이전 구간 대비 -5.0%입니다. 면적이 맞는 비교사례에서도 같은 흐름인지 추가 확인이 필요합니다.
- 배당·말소. 신건 157,000,000원 기준 매수인 인수는 0원이며 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 물건 상태’가 승부처
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 4명의 전입도 모두 그 이후라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 쉽게 결론 내리기 어렵습니다. 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 50,142,857원의 313.1%지만, 그 거래들은 본건 57.288㎡와 면적이 맞지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세 -5.0%, 1층 무단증축에 따른 위반건축물과 2021~2025년 이행강제금 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 소멸 여부보다 본건과 같은 용도·면적의 실제 시세, 점유관계, 위반건축물의 영향 범위를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
