수원지방법원 2025타경41291. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1048호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있습니다. 소유자는 김동기이며, 2022.02.28 소유권이전과 같은 날 국민은행 명의 채권최고액 237,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
2025.02.10 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했고, 등기에는 양도인이 주식회사 국민은행으로 표시돼 있습니다. 사건 청구액은 822,125,103원입니다. 현재 회차의 최저매각가는 59,065,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 이 비율은 감정가 대비 수치일 뿐 실제 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1048호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김동기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 59,065,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준 | 2022.02.28 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 237,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 822,125,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.02.28 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 2025.02.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.02.20 국민건강보험공단 압류도 있었지만 2025.09.12 말소등기가 접수돼 등기부상 이미 정리됐습니다. 현 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%여도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 59,065,000원으로, 4회 유찰 후 감정가 246,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 41,345,500원, 6회 유찰 시 28,941,850원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 59,065,000원 | 179,998,170원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 41,345,500원 | 197,398,719원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 28,941,850원 | 209,579,103원 |
여기서 중요한 것은 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것입니다. 비교 가능한 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 59,065,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 공장 용도의 지식산업센터이고 이미 4회 유찰됐다는 점은 응찰 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,463,170원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 57,601,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 등기상 근저당 채권최고액 237,600,000원 중 57,601,830원이 배당되고 179,998,170원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 현 배당모형상 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층 1048호입니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북서측 및 북동측 약 12미터, 서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며, 토지이용계획에는 택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 등기사항전부증명서에는 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장에는 ‘에스타워 프라임1’로 등재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 원본 자료에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 59,065,000원은 감정가의 24.01%이지만, 최신 실거래 비교 없이 시세 할인으로 해석하지 마세요.
- 용도 확인. 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 부동산과 같은 환금성 전제를 두지 않는 것이 안전합니다.
- 등기상 명칭 확인. 등기 ‘에스타워프라임’과 집합건축물대장 ‘에스타워 프라임1’의 명칭 차이를 원본으로 대조하세요.
- 토지이용계획 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시사항을 입찰 전 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 배당관계는 원본 서류와 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 등기만 놓고 보면 말소기준이 분명하고 현 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난점은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 246,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 59,065,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가의 24.01%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
게다가 감정평가 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성 검증이 남은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 4회 유찰이라는 결과 자체를 할인 메리트로만 해석하기보다, 왜 시장이 아직 받아가지 않았는지를 확인하는 접근이 필요합니다.
