수원지방법원 2025타경41291. 평택 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1050호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 주변도 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2022년 김동기 명의로 소유권이 이전된 날 국민은행 근저당 237,600,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 크게 봐야 할 것은 반복 유찰과 용도입니다. 감정가 246,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 59,065,000원입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 부동산과 다른 수요층을 가지므로, 낮은 최저가를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41291 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1050호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김동기 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 59,065,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 822,125,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2021년 케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.02.28 김동기 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 237,600,000원이 말소기준권리이며, 2025.02.10 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%까지 내려온 4회 유찰
현재 최저매각가는 59,065,000원으로 감정가 246,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 41,345,500원, 6회 유찰 시 28,941,850원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 59,065,000원 | 57,601,830원 | 179,998,170원 |
| 5회 유찰 시 | 41,345,500원 | 40,201,281원 | 197,398,719원 |
| 6회 유찰 시 | 28,941,850원 | 28,020,897원 | 209,579,103원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 59,065,000원이 실제 시장가 대비 얼마나 할인된 것인지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,463,170원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 57,601,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 237,600,000원 중 57,601,830원이 배당되고 179,998,170원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북서측·북동측 약 12미터, 서측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며, 토지면적은 8,458.2㎡, 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 등기사항전부증명서에는 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장에는 ‘에스타워 프라임1’로 등재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·사용자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 동일 건물·인근 지식산업센터 거래와 임대료를 직접 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·수요·물건 특성 때문인지 확인하세요.
- 용도 확인. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)으로 평가된 물건이므로 실제 이용계획과 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 가격과 환금성
이 물건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022년 국민은행 근저당 하나이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 246,000,000원에서 4회 유찰돼 59,065,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없고 이용상태가 공장인 지식산업센터입니다. 게다가 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, “권리는 단순하지만 4회 유찰의 이유를 확인해야 하는 물건”으로 보는 편이 맞습니다.
