수원지방법원 2025타경41291. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1051호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 주변 역시 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다. 권리구조는 단순합니다. 김동기 소유권 이전과 같은 날인 2022.02.28. 설정된 국민은행 근저당권 220,800,000원이 말소기준이고, 2025.02.10. 경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 54,743,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 시장 반응 자체를 중요한 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41291 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1051호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김동기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 54,743,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 822,125,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 핵심은 2022.02.28. 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 220,800,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2025.02.10. 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 기입됐으며, 이 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 시세 판단은 별개
현재 회차 최저매각가는 54,743,000원으로 감정가 228,000,000원의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 38,320,100원, 6회 유찰 시 26,824,070원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 54,743,000원 | 167,442,374원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 38,320,100원 | 183,569,662원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 26,824,070원 | 194,858,763원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,385,374원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 220,800,000원 | 53,357,626원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,743,000원을 기준으로 집행비용 1,385,374원과 근저당권자 배당 53,357,626원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당 미배당액은 167,442,374원이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근으로, 주변은 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 10m, 북서측·북동측 약 12m, 서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 등기사항전부증명서에는 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장에는 ‘에스타워 프라임1’로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대시장 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 54,743,000원이 시장가보다 낮은지 별도 검증해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 지식산업센터의 실제 수요, 공실, 임대료, 관리비와 재매각 가능성을 함께 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 명칭 차이 확인. 등기부 ‘에스타워프라임’과 집합건축물대장 ‘에스타워 프라임1’의 표기 차이를 원본 서류에서 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 용도지역·지구 관련 제한의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 4번 유찰됐는가’가 핵심
권리만 보면 구조는 단순합니다. 2022.02.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 시장성입니다. 공장 용도의 지식산업센터가 이미 4회 유찰돼 228,000,000원의 감정가가 54,743,000원까지 내려왔습니다. 이 낙폭 자체를 ‘싸다’의 증거로 볼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼, 권리는 통과하되 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
