수원지방법원 2025타경41291. 대상은 평택시 고덕면 해창리의 에스타워프라임 10층1049호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 감정가 246,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 59,065,000원입니다. 등기상 핵심 권리는 2022.02.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 237,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.02.10. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가에서 크게 낮아졌지만, 이번 자료에는 동일 건물이나 유사 호실의 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 59,065,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”는 결론은 유보하는 것이 맞습니다. 오히려 4회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 수용성과 환금성을 재검증해야 할 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41291 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층1049호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김동기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 59,065,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 사건 청구액 | 822,125,103원 |
| 경매개시 채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 국민은행 근저당
갑구의 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.02.28. 김동기 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 237,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.10. 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 비교는 미완
현재 최저매각가 59,065,000원은 감정가 246,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 지식산업센터는 개별 호실의 면적·위치·임대상태·업종 수요에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있습니다. 이 사건에서 확인되는 자료만으로는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와의 비교가 불가능하므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 59,065,000원 | 57,601,830원 | 179,998,170원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,345,500원 | 40,201,281원 | 197,398,719원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 28,941,850원 | 28,020,897원 | 209,579,103원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 59,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,463,170원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 57,601,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 237,600,000원 중 57,601,830원이 배당되고 179,998,170원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 주변환경. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물이며, 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북서측 및 북동측 약 12미터, 서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 8,458.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물표시 확인. 등기사항전부증명서에는 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장에는 ‘에스타워 프라임1’로 등재돼 있습니다.
- 위반·공부. 위반건축물 표시는 없고, 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가가 감정가 대비 24.01%라는 사실과 시세 대비 저가 여부는 별개입니다. 동일 건물·동일 용도 호실의 최근 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록, 보증금과 확정일자 여부를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.02.28. 국민은행 근저당이 말소기준권리인지, 경매개시 채권자의 양도관계와 현재 채권액을 등기부와 채권계산서로 재확인해야 합니다.
- 배당 차이 확인. 현재 계산은 집행비용 1,463,170원과 근저당 배당 57,601,830원을 전제로 하며 당해세·최우선변제는 반영하지 않았습니다.
- 명칭·용도 확인. 등기와 건축물대장의 건물명 표기가 다르고 대상은 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 가능 업종과 관리규약을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 가격, 임대수요, 관리비, 공실, 업종제한 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “많이 내려왔다”와 “싸다”는 다르다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2022.02.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격과 점유 검증입니다. 감정가 246,000,000원에서 4회 유찰돼 59,065,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가격이 없고 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다.
권리는 정리 가능, 가격은 검증 필요. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 접근하기보다 동일 지식산업센터의 최근 거래·임대수익과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 4회 유찰은 기회일 수도 있지만, 동시에 시장이 여러 차례 가격을 받아들이지 않았다는 사실이므로 그 이유를 확인하기 전에는 저가 매수로 단정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
