수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 정조로482번길 42-9에 있는 공동주택 도시형생활주택-단지형다세대 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021년 8월 27일 우리은행이 채권최고액 1,800,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 김지현의 주택임차권 70,000,000원, 박아름·김재연의 가압류, 수원시 압류와 경매개시결정이 차례로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 전입일이 확인된 점유자 19명도 전부 2021.08.27 이후 전입이어서 확인된 범위에서는 대항력이 없습니다. 문제는 나머지 1명입니다. ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 217,700,000원이지만, 동일·인근 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 이 보고서에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론은 내리지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 979-30 3층 302호 도로명: 경기도 수원시 권선구 정조로482번길 42-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2021.08.03 · 승강기·주차장·개별난방·도시가스 |
| 소유자 | 주식회사스페셜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 3,102,262,333원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.27 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 · 공동담보목록 제2021-326호 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 현황 차이 | 세류동 979-31은 공부상 지목 ‘전’, 현황은 ‘대’ |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸형, 점유 미상은 남는다
말소기준은 2021.08.27 우리은행 근저당입니다. 김지현의 임차권등기는 2024.06.19 설정됐고, 주민등록일과 점유개시일도 2021.12.10으로 말소기준보다 늦습니다. 임차보증금 70,000,000원은 현 매각가 가정에서 선순위 근저당 뒤에 배당 여력이 없지만, 대항력 없는 후순위 임차권이므로 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
임차인·점유자 현황 (조사된 20명 · 보증기관 승계 신고 없음)
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마태열 | 2024.06.10 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬혁 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박아름 | 2024.04.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜원 | 2024.03.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주광 | 2024.06.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.06.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜은 | 2024.06.28 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박복남 | 2024.05.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우철 | 2022.03.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영로 | 2024.06.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은정 | 2024.04.04 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강민 | 2024.04.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안태완 | 2024.04.19 | 미상 | 2025.04.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| INADA RISA | 2024.04.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박창경 | 2024.05.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경아 | 2022.04.27 | 미상 | 2025.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 2024.06.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영주 | 2022.02.21 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2021.12.10 확정 2021.11.15 | 70,000,000원 | 2024.06.19 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
배당요구가 확인된 사람은 마태열·정혜은·임은정·안태완·노경아·조영주·김지현입니다. 다만 김지현 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 이는 배당금액에는 영향을 줄 수 있으나, 전입일이 확인된 사람들은 모두 후순위이므로 그 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸지 않다
감정가는 311,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저가는 217,700,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 확인 가능한 실거래 시세가 없어 감정가의 적정성을 검증할 수 없습니다. 따라서 산정 실질취득액 217,700,000원을 시세보다 낮다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 217,700,000원 | 213,852,200원 | 1,906,147,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 152,390,000원 | 149,456,540원 | 1,970,543,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 2,015,620,422원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,847,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,800,000,000원 | 213,852,200원 |
| 2. 가압류 · 박아름 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재연 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이나, 전입일·보증금 미상 점유자는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 서측 인근이며, 주위에는 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트단지가 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2021.08.03 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 외장석재 마감이며 PVC 새시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 세류동 979-30·979-31은 서측 약 4미터, 남측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 대지권의 목적인 세류동 979-31은 공부상 지목이 ‘전’이나 현재는 ‘대’로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교값이 확인되지 않고 점유관계가 복잡하므로 감정가와 최저가만으로 환금성과 적정 매수가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 최초 전입일, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 20명 점유 실체 확인. 각 전입자의 실제 거주 여부와 302호 단일 호실에 다수 전입이 형성된 경위를 주민등록·현황조사·문건 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 박아름·김재연이 가압류권자와 동일인인지 확인하고, 임대차와 채권관계가 중복 또는 가장 신고인지 점검해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 김지현 외 19명의 보증금이 대부분 미상이므로 소액임차인 해당 여부와 예상 배당 변동을 별도로 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 현재 매물을 직접 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력이 없는 점유자라도 실제 인도 과정에는 연락·협의·인도명령·집행 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 토지 공부 차이. 세류동 979-31의 공부상 ‘전’·현황 ‘대’ 차이가 대지권 사용과 처분에 미치는 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2021-326호에 연결돼 있으므로 공동담보 부동산과 채권양도 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 점유와 적정 가격
이 사건은 등기 순위만 보면 단순합니다. 2021년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권·가압류·압류는 소멸합니다. 전입일이 확인된 19명도 모두 후순위라 산정상 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 한 호실에 조사된 임차인·점유자가 20명이고, 그중 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 두 명은 가압류권자와 동일명으로 관계인 여부까지 확인해야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가 217,700,000원이 저렴한지도 판단할 수 없습니다.
등기상 권리는 소멸형, 점유관계와 가격은 보류. 미상 점유자의 선순위 대항력 여부를 해소하고, 다세대·도시형생활주택의 실제 거래가격을 검증한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
