수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 1139-10·1139-11을 대지로 하는 5층 공동주택의 2층 201호입니다. 감정평가상 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)이고 사용승인일은 2021.08.03.입니다. 소유자는 주식회사스페셜이며, 2021.08.27. 설정된 우리은행 근저당권 1,920,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류 2건, 임의경매개시결정, 정혜은의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
최저매각가는 감정가 222,000,000원의 70%인 155,400,000원입니다. 그러나 동일 유형의 실거래 가격과 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다, 한 호실에 확인된 다수의 전입·점유관계를 실제 현장에서 어떻게 정리할 것인지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 2층 201호 경기도 수원시 권선구 경수대로235번길 78-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사스페셜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 3,102,262,333원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.27. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발행 | 수원지방법원 등기국 · 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 전부 소멸
말소기준권리는 2021.08.27. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 공동담보목록 제2021-325호가 기재돼 있고, 채무자는 소유자인 주식회사스페셜입니다. 이후 등기된 최영로의 가압류 178,500,000원, 김재연의 가압류 140,000,000원, 경매개시결정 및 정혜은의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 관계인 18명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인·점유관계인은 18명입니다. 이 가운데 정혜은의 임차보증금 140,000,000원만 확인되고 나머지 17명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 다만 모든 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 배당요구가 확인된 사람은 마태열·임은정·안태완·노경아·조영주·정혜은 등 6명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마태열 | 2024.06.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.24. | 없음 |
| 박찬혁 | 2024.03.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박아름 | 2024.04.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최혜원 | 2024.03.18. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김주광 | 2024.06.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.06.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박복남 | 2024.05.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이우철 | 2022.03.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최영로 | 2024.06.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임은정 | 2024.04.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.15. | 없음 |
| 이강민 | 2024.04.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 안태완 | 2024.04.19. | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.13. | 없음 |
| INADA RISA | 2024.04.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박창경 | 2024.05.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 노경아 | 2022.04.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.22. | 없음 |
| 김재연 | 2024.06.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조영주 | 2022.02.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.28. | 없음 |
| 정혜은 | 2024.06.28. | 140,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 2025.03.20. | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,975,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,920,000,000원 | 152,424,400원 |
| 갑구 2번 가압류 · 최영로 | 178,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김재연 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,238,500,000원 가운데 152,424,400원만 배당되고, 2,086,075,600원이 미배당으로 남습니다. 최저가 전액이 집행비용과 선순위 근저당권에 소진돼 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 155,400,000원 | 152,424,400원 | 2,086,075,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 2,132,042,920원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 2,164,124,628원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권액은 3,102,262,333원이고 신청채권자 배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 등기상 근저당권자와 경매신청채권자의 양도 관계 및 실제 배당채권자 명의는 채권계산서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2021.08.03.입니다.
- 입지. 남수원초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위에는 단독주택·다세대주택·연립주택· 근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 세류동 1139-10·1139-11은 2필지 일단의 정방형 평지이며, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 내부 이용상태는 건축물현황도·외관조사· 탐문조사와 일반적인 관리상태를 기준으로 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 18명 전입자 현황 확인. 실제 거주자, 퇴거자, 주소만 남은 사람을 구분하고 현관·우편함· 관리내역과 전입세대열람을 대조하세요.
- 보증금 미상 17명. 임대차계약서와 보증금 지급자료, 확정일자 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본과 함께 확인하세요.
- 정혜은 임차권. 임차보증금 140,000,000원, 계약일 2024.05.24., 점유개시 2024.06.27., 주민등록·확정일자 2024.06.28., 배당요구 2025.03.20.을 서로 대조하세요.
- 동일인 관계. 최영로·김재연이 점유관계인과 가압류 채권자로 동시에 나타나는 경위를 확인하고 가장임차인 여부와 채권의 실질을 점검하세요.
- 채권 양도관계. 등기상 근저당권자는 우리은행이고 경매신청채권자는 유에스아이제삼차유동화전문유한회사이므로 채권양도와 배당채권자 명의를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고, 동일 지역·동일 용도의 실거래와 임대수익을 별도로 대조한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 현장 재확인. 감정평가도 내부구조와 이용상태를 외관조사·탐문조사 및 표준적인 관리상태를 기준으로 판단했으므로 실제 내부 상태를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 권리의 시간순서만 보면 명확합니다. 2021.08.27. 우리은행 근저당이 가장 빠르고, 확인된 모든 전입과 임차권등기는 그 이후입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원입니다.
그러나 한 호실에 실제 임차인·점유관계인 18명이 확인되고, 그중 17명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 최영로와 김재연은 가압류 채권자와 동일한 이름으로 나타나 사실관계 확인도 필요합니다. 감정가 222,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 155,400,000원까지 내려왔지만, 실거래와 임대수익을 대조하지 않고 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 안전, 점유·명도와 가격 판단은 보수적 접근입니다.
