수원지방법원 2025타경54980. 수원시 권선구 세류동 1139-10의 4층 402호로, 감정평가상 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중입니다. 감정가는 294,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 205,800,000원입니다. 말소기준권리는 2021.08.27. 설정된 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 1,920,000,000원입니다.
등기부상 가압류·경매개시결정·주택임차권·압류는 모두 말소기준 이후에 등기됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인들의 전입일 역시 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 수가 많고 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분이어서, 낙찰자가 금전채무를 승계하지 않는다는 사실과 현실적인 명도 난도가 낮다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1139-10 4층 402호 경기도 수원시 권선구 경수대로235번길 78-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2021.08.03. |
| 소유자 | 주식회사스페셜 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 3,102,262,333원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.27. 우리은행 근저당권입니다. 이후 최영로의 가압류, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 노경아의 주택임차권, 김재연의 가압류, 수원시 압류가 순차적으로 등기됐으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 주택임차권자 노경아의 보증금은 100,000,000원이지만 전입일 2022.04.27.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 점유자는 많다
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인은 18명입니다. 이들의 전입일은 모두 2021.08.27. 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 노경아를 제외한 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 원본 서류로 보완해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 마태열 | 2024.06.10. | 미상 | 미상 | 2025.03.24. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박찬혁 | 2024.03.21. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박아름 | 2024.04.17. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜원 | 2024.03.18. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주광 | 2024.06.10. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.06.21. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜은 | 2024.06.28. | 미상 | 미상 | 2025.03.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박복남 | 2024.05.13. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우철 | 2022.03.10. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영로 | 2024.06.25. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은정 | 2024.04.04. | 미상 | 미상 | 2025.04.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강민 | 2024.04.25. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안태완 | 2024.04.19. | 미상 | 미상 | 2025.04.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| INADA RISA | 2024.04.27. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박창경 | 2024.05.31. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재연 | 2024.06.07. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영주 | 2022.02.21. | 미상 | 미상 | 2025.03.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노경아 | 2022.04.27. | 100,000,000원 | 2023.04.04. | 2025.03.25. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,920,000,000원 | 202,118,800원 |
| 3. 가압류 · 최영로 | 178,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김재연 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,681,200원을 제외한 202,118,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 산정됩니다. 총 미배당액은 2,036,381,200원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 사용승인일은 2021.08.03.입니다.
- 입지. 남수원초등학교 서측 인근에 위치하며 주변에는 단독주택·다세대주택·연립주택· 근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 세류동 1139-10·1139-11은 정방형 평지로 공동주택 부지로 이용되며 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 18명 실점유 확인. 402호 한 호에 조사된 각 임차인의 실제 점유 부분과 현재 거주 여부를 현황조사서·전입세대확인서·현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 17명. 대항력은 없더라도 소액임차인 최우선변제 여부가 배당과 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 보증금과 계약일자를 확인해야 합니다.
- 노경아 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입일 2022.04.27., 확정일자 2023.04.04.로 등기돼 있습니다. 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없지만 배당요구와 실제 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 가능성. 최영로·김재연은 각각 등기부 가압류권자와 이름이 같으므로 계약서, 보증금 지급 내역, 소유자와의 관계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2021-325호와 연결돼 있으므로 공동담보 부동산과 채권 양도 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 동일 유형의 실거래·임대료·공실·내부 상태를 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 현장 점유를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도 부담 0”
이 물건은 말소기준이 명확하고 임차인들의 전입일이 모두 그보다 늦어, 주어진 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 18명에 이르고, 노경아 외 17명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 최영로·김재연은 가압류권자와 동일한 이름으로 조사돼 관계인 여부까지 살펴야 합니다.
따라서 이 사건의 난점은 선순위 권리 인수가 아니라 복수 점유자의 실체, 배당요구와 최우선변제 가능성, 명도 절차입니다. 최저가가 감정가의 70%로 낮아졌지만 실거래 비교가 없으므로 가격 가점도 주기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 점유 리스크는 높음, 가격 판단은 보류. 임차관계와 현장 시세가 확인된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
