춘천지방법원 2026타경15. 강릉시 송정동 송정오벨리스크 제리움동 301호의 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 242,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 13일 설정된 강릉솔향새마을금고의 근저당권이며 채권최고액은 135,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 강릉대부금융주식회사의 근저당권과 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
문제는 등기부보다 임차관계와 매각 대상의 범위에 있습니다. 현황조사에는 실제 임차·점유 신고가 4건 존재합니다. 주형수의 보증금 380,000,000원은 대항력 및 매수인 인수 위험으로 기재되어 있고, (주)마리쟌느 역시 말소기준권리보다 앞선 전입일을 갖고 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 반면 매각 대상 주소는 제리움동 301호인데, 두 임차인의 점유 부분은 각각 별도 기호 건물의 3층과 2층으로 기재되어 있습니다. 동일한 매각 대상인지 대조하지 않은 채 전체 보증금을 이 호실의 인수액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경15 · 강릉지원 임의경매개시결정 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58 송정오벨리스크 제리움동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 경강로2533번길 3-5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 면적 | 시세 비교 대상 전용 68.22㎡ |
| 건물 현황 | 송정오벨리스크 · 16세대 · 사용승인일 2016.11.18 |
| 소유자 | 이소연 · 단독소유 |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 242,000,000원 · 신건 |
| 신청채권자 | 강릉대부금융 주식회사 |
| 청구금액 | 210,739,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸 예정
말소기준은 강릉솔향새마을금고의 2023.12.13 근저당권입니다. 이후 설정된 강릉대부금융주식회사의 근저당권, 국세 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 주식회사강릉산업의 근저당권은 이미 말소되어 존속하는 인수권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 핵심
현황조사상 실제 임차·점유 신고는 4건입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 신고는 포함되어 있지 않습니다. 다만 점유 부분이 서로 다른 기호로 기재되어 있어, 아래 임차관계를 하나의 301호에 모두 귀속시켜서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
(주)아이엘 E&C 본건 기호3번 전부 |
미상 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 여부 확인 |
|
리드아셋(주) 본건 기호5번 1층 |
2025.04.10 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 근거 없음 |
|
(주)마리쟌느 본건 기호5번 2층 |
2022.06.28 | 미상 | 2,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능성 |
|
주형수 본건 기호5번 3층 |
2022.06.28 | 380,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제권 없음 전액 인수 가정 |
그러나 점유 부분은 기호5번 3층입니다. 분석 대상인 송정오벨리스크 제리움동 301호와 같은 부동산인지, 또는 서로 다른 매각물건인지를 원본 명세서와 감정평가서로 확인해야 합니다. 동일성이 확인되지 않으면 301호의 확정 인수액으로 표시할 수 없습니다.
따라서 주형수의 보증금만으로 전체 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 해당 점유 부분이 매각 대상에 포함되는지와 보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
기호3번 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있으므로, 해당 기호가 송정오벨리스크 301호에 대응하는지 먼저 확인해야 합니다.
이는 임차인의 점유 부분과 개별 매각 대상이 서로 다르기 때문에 발생한 차이일 가능성도 있습니다. 현재 기록만으로 어느 해석이 맞는지 확정하지 않고, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 기호와 전유부분을 대조하는 것을 필수 조건으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 싸지만, 인수 부담을 반영하면 다르다
송정오벨리스크의 비교 대상 전용면적은 68.22㎡입니다. 확인된 실거래 3건의 전체 평균은 291,666,666원이며, 최근 거래는 2025년 5월의 280,000,000원입니다. 집계된 최근 12개월 평균 역시 280,000,000원으로 표시되어 있지만 표본은 1건뿐입니다.
특히 분석 기준일인 2026.09.22에서 보면 최신 거래일인 2025.05는 이미 12개월 범위를 벗어납니다. 따라서 이 평균을 현시점의 충분한 최신 시세로 간주해서는 안 됩니다. 제공된 거래 추세도 -5.9%로, 과거 거래보다 가격이 낮아진 흐름을 나타냅니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 71.03㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 67.18㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 2024.05 | 71.03㎡ | 3층 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 291,666,666원 |
| 집계상 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
최저매각가 242,000,000원은 집계된 최근 거래 기준가 280,000,000원의 86.4%입니다. 하지만 이는 보증금 인수 부담을 제외한 비교입니다. 주형수의 보증금 인수가 실제 대상 물건에 적용된다면 이 비율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
이 가정을 그대로 적용하면 낙찰대금 242,000,000원 + 인수 보증금 380,000,000원 = 실질취득 부담 622,000,000원입니다. 집계된 최근 거래가 280,000,000원을 크게 초과합니다.
대항력 임차인이 매각대금에서 배당받는 구조라면 낙찰가 하락에 따라 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 제시된 배당 가정은 임차인 배당 0원·보증금 전액 인수이므로, 실질취득액을 380,000,000원으로 단정해서 낙찰대금을 제외할 수 없습니다. 실제 인수 대상이 아니라면 이 합산 가정 자체를 제외하고 재분석해야 합니다.
또한 (주)마리쟌느의 미확인 보증금은 위 합산 금액에 포함되어 있지 않습니다. 동일 매각 대상에 해당하는 것으로 확인될 경우 추가 부담을 별도로 계산해야 합니다.
전체 평균만을 기준으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최근 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 오래된 만큼, 입찰 전 현시점 거래가격을 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
다음은 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권자에 대한 배당과 주형수 보증금 인수 가정이 함께 반영되어 있습니다. 실제 배당액은 채권 확정액과 국세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,188,000원 |
| 인수 · 주형수 보증금 매수인 인수 가정 | 380,000,000원 | 0원 |
| 1. 강릉솔향새마을금고 근저당 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 2. 강릉대부금융주식회사 근저당 | 260,000,000원 | 102,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 합계 | 395,600,000원 | 237,812,000원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 157,788,000원 |
예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용 4,188,000원, 강릉솔향새마을금고 135,600,000원, 강릉대부금융주식회사 102,212,000원으로 매각대금 242,000,000원이 배분됩니다. 국세 우선배당과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 주형수 보증금 380,000,000원은 매각대금 배분 차트에 포함되지 않는 별도의 인수 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다
제공된 회차별 추정에서는 낙찰가가 낮아져도 주형수 보증금 인수 가정은 380,000,000원으로 유지됩니다. 다만 이 시나리오가 301호에 실제 적용되는지는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 242,000,000원 | 237,812,000원 | 157,788,000원 | 380,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 205,510,400원 | 380,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 243,688,320원 | 380,000,000원 |
그러나 제공된 배당 시나리오에서 보증금 인수액은 모든 회차에 걸쳐 380,000,000원으로 동일합니다. 따라서 이 인수가 실제로 적용되는 물건이라면, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
근저당권자의 미배당 채권은 말소 예정인 근저당권에 관한 것이므로, 미배당액 전부를 매수인의 추가 인수액으로 합산하지 않습니다. 매수인 부담은 실제 존속하는 임차권 및 별도의 인수권리를 기준으로 계산해야 합니다.
다만 그 경우에도 최신 실거래의 시점, -5.9%의 하락 추세 및 임차관계 확인 결과를 반영하여 가격과 권리를 다시 평가해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 송정오벨리스크는 16세대 규모이며 사용승인일은 2016.11.18입니다. 거래 표본이 많지 않아 실거래 평균만으로 개별 호실의 적정가격을 확정하기 어렵습니다.
- 거래 현황. 확인된 실거래는 3건이고, 가장 최근 거래는 2025.05의 280,000,000원입니다. 현재 시점의 가격 판단에는 추가 거래 확인이 필요합니다.
- 가격 추세. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -5.9%입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 291,666,666원만을 가격 판단 기준으로 사용하지 않습니다.
- 토지 현황. 관련 토지 정보에는 지목 대, 제2종일반주거지역, 토지면적 1,047.0㎡, 공시지가 377,500원/㎡가 기재되어 있습니다. 개별 호실의 대지권 범위는 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 분석 대상은 다세대 301호입니다. 감정평가에 함께 등장하는 근린생활시설과 주택의 복합 이용상태를 이 호실 자체의 용도로 단정하지 않습니다.
- 환금성. 소규모 단지이며 거래 표본이 제한적입니다. 개별 호실의 층·상태·권리관계에 따라 실거래 기준가격과 실제 매도가격 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 기호 확인. 송정오벨리스크 제리움동 301호와 현황조사의 기호3번·기호5번이 각각 어떤 부동산을 뜻하는지 감정평가서와 매각물건명세서 원본으로 대조합니다.
- 주형수 보증금 인수 확인. 보증금 380,000,000원과 대항력 있는 점유가 실제 입찰 대상에 적용되는지, 배당 후 잔액 중 매수인이 인수할 금액이 얼마인지 확정합니다.
- 다른 선순위 임차인 확인. (주)마리쟌느의 보증금과 배당요구 여부를 확인합니다. 주형수의 보증금과 별도인 만큼 중복 합산도, 임의 배제도 하지 않습니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. (주)아이엘 E&C의 전입신고일·확정일자 및 실제 점유 대상을 확인합니다. 보증금 10,000,000원의 인수 여부는 현재 확정할 수 없습니다.
- 국세 우선채권 확인. 강릉세무서장 압류와 관련된 국세의 법정기일, 우선배당 여부 및 실제 배당순위를 확인합니다.
- 별도 경매 사건 확인. 등기부에는 2026타경15 외에 2026타경50387 경매개시결정도 기재되어 있습니다. 사건 진행 및 매각 대상의 관계를 확인합니다.
- 가격 기준 재설정. 최저가의 최근 거래 대비 비율 86.4%만 보고 가격 메리트를 인정하지 않습니다. 실제 인수액 확정 후 실질취득 부담을 계산하고, 거래 추세 -5.9%와 최신 거래의 시점을 반영합니다.
- 점유·인도 확인. 실제 301호 점유자를 확인하고, 임차권 인수 여부에 따라 인도 가능성 및 명도 조건을 점검합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 상황을 확인합니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 실제 인수액이다
이 사건은 최저매각가 242,000,000원이 최근 거래 기준가 280,000,000원보다 낮다는 사실만으로 평가할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 대항력 임차인 주형수의 보증금 380,000,000원 전액 인수가 반영되어 있습니다. 이를 그대로 적용하면 낙찰대금과 인수액을 합친 부담은 622,000,000원으로, 비교 실거래가를 크게 초과합니다.
다만 주형수와 (주)마리쟌느의 점유 부분은 기호5번 건물로 기재되어 있어, 제리움동 301호에 실제 인수되는 권리인지 아직 확정할 수 없습니다. 기호3번을 점유하는 (주)아이엘 E&C의 대항력도 미상입니다. 명세서상 인수권리 없음이라는 기재와 배당 시뮬레이션의 보증금 인수 가정 사이의 관계를 해소해야 합니다.
결론적으로, 현재 단계의 핵심은 유찰을 기다리는 것이 아니라 301호의 실제 점유·인수관계를 확정하는 것입니다. 인수가 적용되는 경우에는 최저가가 아닌 실질취득 부담으로 시세를 비교해야 하고, 인수가 적용되지 않는 것으로 확인되더라도 하락 추세와 최신 거래 부족을 반영하여 가격을 다시 판단해야 합니다. 권리와 가격을 모두 보수적으로 검토할 필요가 있는 물건입니다.
