춘천지방법원 2026타경15. 강릉시 송정동 송정오벨리스크 제리움동 4층401호, 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 이소연이며, 말소기준은 2024.03.29. 새강릉새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 강릉대부금융주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 임차인입니다. 현황조사상 실제 임차인은 4명이고, 그중 주형수는 2022.06.28. 전입, 보증금 380,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 이 사건은 “242,000,000원에 낙찰받는 물건”으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수부담이 커지므로 매수인의 실질취득비용은 보증금인 약 380,000,000원 수준에 고정되는 구조로 봐야 합니다. 신건 최저가가 최근 시세의 86.4%라는 숫자는 가격 메리트 판단의 기준이 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경15 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58 송정오벨리스크 제리움동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 실거래 비교 기준면적 68.22㎡ |
| 소유자 | 이소연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉대부금융 주식회사 / 210,739,726원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.29. 새강릉새마을금고 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 정보 | 송정오벨리스크 · 16세대 · 사용승인 2016.11.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 대항력은 별개
등기부상 2016.12.16. 국제자산신탁주식회사로 신탁됐다가 2022.03.22. 신탁재산이 이소연에게 귀속됐습니다. 2024.03.29. 새강릉새마을금고의 156,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 2025.07.21. 강릉대부금융주식회사 근저당 260,000,000원 및 2026.02.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.21. 주식회사강릉산업의 300,000,000원 근저당은 2025.05.09. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아이엘 E&C | 본건 기호3번 전부 | 미상 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 리드아셋(주) | 본건 기호5번 1층 | 2025.04.10 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| (주)마리쟌느 | 본건 기호5번 2층 | 2022.06.28 | 미상 | 2,000,000원 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 주형수 | 본건 기호5번 3층 | 2022.06.28 | 380,000,000원 | 해당 없음 | 있음 | 없음 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 주형수와 (주)마리쟌느는 모두 2022.06.28. 전입으로 말소기준일 2024.03.29.보다 앞섭니다. 주형수는 보증금 380,000,000원이 확인되지만, (주)마리쟌느는 보증금이 확인되지 않아 별도의 인수위험이 남습니다. (주)아이엘 E&C는 보증금 10,000,000원과 월세 1,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 86.4%보다 실질취득 135.7%가 중요
송정오벨리스크의 비교 거래는 3건입니다. 전체 평균은 291,666,666원이지만 과거 320,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최신 거래 280,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -5.9%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 71.03㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 67.18㎡ | 2층 | 275,000,000원 |
| 2024.05 | 71.03㎡ | 3층 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 291,666,666원 |
현재 최저가 242,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.4%입니다. 하지만 이 수치는 대항력 인수부담을 제외한 경매 최저가일 뿐입니다. 실질취득을 주형수 보증금 수준인 380,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 280,000,000원의 135.7%, 전체 평균 291,666,666원의 약 130.3%입니다. 최근 가격 추세도 -5.9%이므로, 실질취득 기준에서는 최근 시세보다 높은 구간입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 242,000,000원 | 178,188,000원 | 81,812,000원 | 약 380,000,000원 기준 |
| 1회 유찰 시 | 193,600,000원 | 225,910,400원 | 34,089,600원 | 약 380,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 | 154,880,000원 | 264,088,320원 | 0원 | 약 380,000,000원 기준 |
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 인수형 · 임차인 주형수 | 380,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 새강릉새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 강릉대부금융주식회사 | 260,000,000원 | 81,812,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 242,000,000원은 집행비용 4,188,000원, 새강릉새마을금고 156,000,000원, 강릉대부금융주식회사 81,812,000원으로 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 178,188,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 주형수 보증금은 배당재원이 아니라 대항력 인수형 위험으로 별도 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 자료 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대입니다. 송정오벨리스크는 16세대이며 사용승인일은 2016.11.18입니다.
- 토지. 토지면적 1,047.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 평지·부정형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·도시지역에 포함되고 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역에 포함됩니다. 자연재해위험개선지구와 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 377,500원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 비교 가능한 거래는 3건이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2025.05. 280,000,000원이고 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -5.9%입니다.
- 가격 범위. 확인된 거래는 275,000,000원부터 320,000,000원이며 전체 평균은 291,666,666원입니다. 최근 12개월 평균은 280,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주형수 대항력 원문 확인. 2022.06.28. 전입, 보증금 380,000,000원, 우선변제권 없음으로 정리된 근거를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- (주)마리쟌느 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 2022.06.28. 전입이지만 보증금이 확인되지 않습니다. 주형수 외 추가 인수위험이 될 수 있습니다.
- (주)아이엘 E&C 전입 확인. 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 점유부분 기호 대조. 임차인 점유부분이 기호3번·기호5번으로 기재돼 있으므로 본건 4층401호와의 대응관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 최저가 할인율을 그대로 쓰지 말 것. 242,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.4%지만, 실질취득 기준은 약 380,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.9%이므로 과거 전체 평균 291,666,666원이나 최고 거래 320,000,000원을 가격 메리트 근거로 우선 사용하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 재계산. 1회 유찰 193,600,000원, 2회 유찰 154,880,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금 인수형이면 실질취득 총액은 별도로 계산해야 합니다.
맺으며 — “242,000,000원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 242,000,000원이지만 권리분석의 핵심 숫자는 주형수 보증금 380,000,000원입니다. 말소기준 2024.03.29.보다 앞선 2022.06.28. 전입이고 대항력이 있는 것으로 정리돼 있으므로, 정확도 규칙상 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 380,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 280,000,000원인 데 비해 실질취득은 그 약 135.7%이고, 최근 시장 추세도 -5.9%입니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인 (주)마리쟌느와 전입일이 확인되지 않은 (주)아이엘 E&C가 남아 있습니다. 따라서 현재 자료만으로는 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 임차인별 대항력·보증금과 본건 401호에 대한 실제 점유관계를 원문에서 확정하는 것이 입찰 여부보다 먼저입니다.
