춘천지방법원 2026타경15. 강릉시 난곡동 391-7의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 1·2층 근린생활시설, 3층 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 930,675,400원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2022.01.11 설정된 강릉교동새마을금고 근저당 채권최고액 484,000,000원입니다. 그 뒤의 강릉대부금융주식회사 근저당 260,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 김진수의 가압류 50,000,000원과 2024년 손현주의 근저당 260,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경15 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 난곡동 391-7 · 강원특별자치도 강릉시 운정길11번길 74 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설(1층, 2층) 및 주택(3층) |
| 소유자 | 이소연 · 단독소유 |
| 토지 | 340.0㎡ · 지목 대 · 공시지가 261,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 930,675,400원 / 930,675,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉대부금융 주식회사 / 210,739,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 인수권리 해당사항없음 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.01.11 강릉교동새마을금고 근저당권입니다. 2025.07.21 설정된 강릉대부금융주식회사 근저당권 260,000,000원과 2026년의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.09.13 김진수의 가압류 50,000,000원은 2023.10.27 집행취소결정으로 말소됐고, 2024.03.26 손현주의 근저당권 260,000,000원도 2025.07.24 해지로 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 4명 중 1명은 대항력 판정 보류
현황조사상 실제 임차인은 4명입니다. 말소기준일은 2022.01.11이며, 리드아셋(주), (주)마리쟌느, 주형수는 확인된 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 (주)아이엘 E&C는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아이엘 E&C | 본건 기호3번 전부 | 미상 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 리드아셋(주) | 본건 기호5번 1층 | 2025.04.10 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)마리쟌느 | 본건 기호5번 2층 | 2022.06.28 | 미상 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주형수 | 본건 기호5번 3층 | 2022.06.28 | 380,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
리드아셋(주)은 2025.04.10, (주)마리쟌느와 주형수는 2022.06.28 전입으로 모두 2022.01.11 말소기준보다 늦습니다. 특히 주형수의 보증금은 380,000,000원으로 크지만, 조사된 전입일 기준으로는 말소기준권리 후순위여서 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 930,675,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 11,706,754원 |
| 1. 근저당 · 강릉교동새마을금고 | 484,000,000원 | 484,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강릉대부금융주식회사 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 174,968,646원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 744,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 174,968,646원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 930,675,400원 | 744,000,000원 | 0원 | 174,968,646원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 744,540,320원 | 734,694,917원 | 9,305,083원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 595,632,256원 | 587,275,933원 | 156,724,067원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 강원특별자치도 강릉시 난곡동 경포교 북서측 인근이며, 주변은 주택·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스노선 및 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 1층·2층 근린생활시설, 3층 주택으로 이용 중입니다. 3층에는 난방설비가 있고 위생설비·시스템에어컨설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 340.0㎡, 지목 대, 공시지가 261,300원/㎡이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- (주)아이엘 E&C 대항요건 확인. 전입신고일이 미상이라 현재는 ‘대항력 가능·미상’입니다. 이 부분이 가장 중요한 권리 확인 대상입니다.
- 임차인 4명 점유관계 확인. 기호3번 전부와 기호5번 1·2·3층에 각각 임차인이 조사돼 있어 실제 인도 범위와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 리드아셋(주)과 (주)마리쟌느는 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인 대상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 변화 확인. 1회 유찰부터 채권자 미배당이 발생하고, 2회 유찰 시 미배당액은 156,724,067원으로 확대됩니다. 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “명세서상 인수 0원, 미상 임차인은 별도 확인”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.01.11 강릉교동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 중인 강릉대부금융주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 기재하고 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 임차인 분석까지 포함하면 결론은 한 단계 더 신중해야 합니다. 실제 임차인 4명 가운데 리드아셋(주), (주)마리쟌느, 주형수는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, (주)아이엘 E&C는 전입신고일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 여부가 아니라 남아 있는 임차인 대항요건을 최종 확인한 뒤 명세서상 인수 0원과 실제 점유관계를 일치시키는 것입니다.
