춘천지방법원 2026타경15. 등기부의 말소기준권리는 2024.03.29. 새강릉새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤의 강릉대부금융주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부만 보고 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있고, 그중 주형수의 보증금은 380,000,000원입니다.
주형수의 전입신고일은 2022.06.28.로 말소기준권리인 2024.03.29.보다 빠르며, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금 3.8억은 현재 최저가 2.38억보다 크므로, 낙찰가가 내려가더라도 인수되는 미회수 보증금이 커지는 구조입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 2.38억짜리 경매물건이 아니라 실질적으로 약 3.8억을 부담하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경15 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58 송정오벨리스크 제리움동 4층402호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 경강로2533번길 3-5 |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태 기재: 근린생활시설(1층, 2층) 및 주택(3층) |
| 소유자 | 이소연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 210,739,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기부에서는 2017년 설정된 김옥이의 전세권 180,000,000원이 2021.12.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.03.29. 새강릉새마을금고 근저당권 156,000,000원이며, 2025.07.21. 강릉대부금융주식회사 근저당권 260,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차·점유관계는 별개입니다. 현황조사에는 실제 점유자로 (주)아이엘 E&C, 리드아셋(주), (주)마리쟌느, 주형수가 확인됩니다. 보증금과 전입일이 모두 확인된 주형수는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 조사됐고, (주)마리쟌느 역시 2022.06.28. 전입으로 대항력 있음입니다. (주)아이엘 E&C는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 4명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아이엘 E&C | 본건 기호3번 전부 | 미상 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 리드아셋(주) | 본건 기호5번 1층 | 2025.04.10 | 미상 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 |
| (주)마리쟌느 | 본건 기호5번 2층 | 2022.06.28 | 미상 | 2,000,000원 | 있음 | 미상 |
| 주형수 | 본건 기호5번 3층 | 2022.06.28 | 380,000,000원 | - | 있음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 85%가 아니라 실질취득 135.7%
송정오벨리스크의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 280,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 280,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 291,666,666원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 71.03㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 67.18㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.05 | 71.03㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 1건 | 280,000,000원 |
표면 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 85.0%입니다. 하지만 이 비율은 대항력 보증금을 무시한 숫자입니다. 실질취득 약 380,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 135.7%로, 최근 시세보다 약 100,000,000원 높습니다. 최신 거래 역시 280,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 -5.9%인 하락 추세도 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 대항력 임차인 · 주형수 | 380,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 새강릉새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 강릉대부금융주식회사 | 260,000,000원 | 77,868,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 416,000,000원, 배당액은 233,868,000원, 미배당은 182,132,000원입니다. 배당표상 주형수 보증금 배당은 0원이며 대항력 인수 문제는 매수인의 실질취득비용 판단에서 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 182,132,000원 | 약 380,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 229,065,600원 | 약 380,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 266,612,480원 | 약 380,000,000원 |
이 사건의 핵심은 바로 이 표입니다. 일반적인 경매라면 유찰될수록 매수자의 취득가격도 내려가지만, 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가는 만큼 미회수 보증금 부담이 커져 실질취득 총액이 보증금 수준에서 유지됩니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지·실거래 기준)
- 입지. 감정요항표상 강릉시 난곡동 경포교 북서측 인근으로, 주변은 주택·근린생활시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 근린생활시설(1층, 2층) 및 주택(3층)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 설비. 난방설비(3층), 위생설비, 시스템에어컨설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,047.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 토지이용상황은 다세대로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시지역에 포함되고 자연재해위험개선지구·소로2류에 접합니다.
- 시장 규모. 송정오벨리스크는 16세대, 2016.11.18. 준공으로 확인되며 실거래 표본은 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득을 기준으로 판단. 이 사건의 핵심 가격은 238,000,000원이 아니라 대항력 보증금을 반영한 약 380,000,000원입니다.
- 주형수 임차관계 원본 확인. 전입 2022.06.28., 보증금 380,000,000원, 대항력 있음으로 조사된 내용을 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- (주)마리쟌느 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입이나 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- (주)아이엘 E&C 전입일 확인. 보증금 10,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다.
- 물건번호·점유부분 대조. 점유자 기재에 기호3번·기호5번이 함께 나타나고 감정 이용상태 역시 3층 건물로 기재돼 있어 본건 4층402호와의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 하락 추세 반영. 최근12개월 평균·최신 거래 280,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -5.9%를 기준으로 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “2.38억 경매”가 아니라 “3.8억 인수형”
이 사건은 표면만 보면 감정가와 최저가가 238,000,000원이고 최근12개월 거래가 280,000,000원이어서 싸 보입니다. 그러나 그 판단은 대항력 임차인을 빼고 본 숫자입니다. 주형수는 2022.06.28. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 380,000,000원입니다. 이처럼 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 유찰돼 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액은 보증금 수준에서 유지됩니다.
따라서 이 물건의 비교 기준은 약 380,000,000원이고, 이는 최근12개월 평균·최신 거래 280,000,000원의 135.7%입니다. 최근 거래 추세도 -5.9%이며, 다른 선순위 점유자의 보증금 미상 위험까지 남아 있습니다. 최저가 할인보다 대항력 보증금과 점유관계 확인이 먼저인 사건입니다.
