💰 93,000,000원 🛡️ 인수 0원 📊 시세비 83.4% 👥 조사기록 5명
광주지방법원 2026타경30613. 영광수하임아파트 2층 204호로, 사건상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사신풍입니다. 권리의 기준점은 2014.06.09. 설정된 비아신용협동조합 근저당이며, 이후 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 관계는 한 명만 보는 단순한 사건은 아닙니다. 현황조사와 문건접수에는 주원우·강형욱·천종길·최연순·CHI RENXI가 확인되고, 표시 부위도 204호·205호·305호·미상으로 나뉩니다. 다만 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 각 조사기록상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 현재 계산된 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 영광읍 남천리 51-4 영광수하임아파트 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 대상 면적 | 45.1745㎡ |
| 소유자 | 주식회사신풍 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 227,553,115원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 영광수하임아파트 · 29세대 · 2014.05.01 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2014.05.07. 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준권리는 2014.06.09. 비아신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.03.25. 주택도시보증공사 가압류 1,000,000,000원과 2026.03.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사 — 전입일은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 부위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주원우 | 204호 | 2021.07.09 | 73,500,000원 | 2026.05.27 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 없음 |
| 강형욱 | 205호 | 2024.09.09 | 35,000,000원 | 2026.04.03 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 없음 |
| 천종길 | 알수없음 | 2024.10.24 | 미상 | 2026.05.19 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 최연순 | 305호 | 2016.05.26 | 45,000,000원 | 2026.04.06 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 없음 |
| CHI RENXI | 알수없음 | 2016.06.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
말소기준권리가 2014.06.09.이므로 가장 이른 최연순의 2016.05.26. 전입도 그보다 늦습니다. 204호로 표시된 주원우 역시 2021.07.09. 전입으로, 조사 결과상 대항력이 없습니다. 천종길과 CHI RENXI는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준권리 이후이므로 대항력 판정은 동일합니다.
② 시세 비교 — 83.4%, 다만 면적이 정확히 같지 않다
영광수하임아파트 거래사례는 49.94㎡ 기준 4건으로, 최근 12개월 평균은 111,500,000원입니다. 최저매각가 93,000,000원은 이 평균의 83.4% 수준입니다. 최신 거래는 2025.01. 8층 112,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 49.94㎡ | 8 | 112,000,000원 |
| 2024.11 | 49.94㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2024.10 | 49.94㎡ | 9 | 112,000,000원 |
| 2024.02 | 49.94㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 평균 | 49.94㎡ | 4건 | 111,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 2. 근저당 · 비아신용협동조합 | 650,000,000원 | 90,926,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,650,000,000원 중 채권자 예상배당은 90,926,000원, 미배당액은 1,559,074,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 93,000,000원 | 90,926,000원 | 1,559,074,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 74,400,000원 | 72,660,800원 | 1,577,339,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 1,591,951,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영광읍사무소 서측 인근이며, 주위는 미성숙 로변 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 각 구분건물은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 오피스텔 및 아파트 용도 집합건물이며, 급·배수·난방·급탕·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 일단지 토지는 중로에 접하고 출입도로 상태가 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 312,900원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 점유관계 재확인. 주원우가 204호로 조사되어 있고 전입일은 2021.07.09.입니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 다른 호실 기록 구분. 임차·점유 조사에는 205호·305호와 호수 미상 기록도 함께 나타납니다. 대상 204호와의 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 면적 차이 반영. 최근 거래사례는 49.94㎡, 대상 면적은 45.1745㎡이므로 거래 평균 111,500,000원을 그대로 대상 호실 적정가로 적용하지 마세요.
- 근저당 변경등기 확인. 비아신용협동조합 근저당은 650,000,000원 설정 후 2024.06.10. 254,400,000원 변경 기록이 있으므로 최신 등기 내용을 원본에서 확인하세요.
- 최우선변제·당해세 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 비교는 면적 보정이 필요하다
이 사건의 핵심은 인수 0원입니다. 말소기준인 2014.06.09. 비아신용협동조합 근저당보다 조사된 전입일이 모두 늦고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 대항력 임차보증금을 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
가격은 신건 최저가 93,000,000원으로, 최근 12개월 거래 평균 111,500,000원의 83.4% 수준입니다. 다만 실거래 표본은 49.94㎡이고 대상 면적은 45.1745㎡이므로, 이 비율만으로 곧바로 적정가를 확정해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 가격은 면적 차이를 반영한 재검증이 핵심인 사건입니다.
