광주지방법원 2026타경30613. 영광읍 남천리 영광수하임 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있지만, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이며 건물은 오피스텔 및 아파트 용도의 집합건물로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사신풍이고, 현재 권리분석의 기준점은 2014.06.09 설정된 비아신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 이후 최연순의 전세권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

305호의 최연순은 전세금 45,000,000원의 전세권자이면서 2016.05.26 전입한 것으로 조사됐습니다. 그러나 말소기준일인 2014.06.09보다 뒤이므로 제공된 판단상 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 전세권 배당액은 0원, 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보는 것이 아니라 최저가 98,000,000원 = 실질취득 98,000,000원으로 시세와 비교할 수 있는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권보다 앞선 근저당이 기준

2014.05.07 우리은행 근저당권 2,015,160,000원은 2014.06.09 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 비아신용협동조합 근저당권이 채권최고액 650,000,000원으로 설정돼 현재의 말소기준이 됐고, 2016.05.23 설정된 최연순의 전세권 45,000,000원은 그 뒤 순위입니다. 2026.03.03 비아신용협동조합의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.

② 임차·점유 관계 — 305호는 최연순, 대항력 없음

조사상 305호로 특정된 임차인은 최연순입니다. 최연순의 전입일 2016.05.26은 말소기준일 2014.06.09보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다. 전세권도 말소기준 이후인 2016.05.23 설정돼 매각으로 소멸합니다. 204호·205호 및 호실이 특정되지 않은 점유기재도 함께 존재하므로, 실제 대상 305호의 현황과 각 조사대상의 호실 관계는 매각 전 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 98,000,000원으로 봐야 한다

영광수하임의 면적 매칭 실거래는 4건이며, 거래면적은 49.94㎡입니다. 최근 12개월 평균은 111,500,000원, 최신 거래는 2025.01의 112,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.9%입니다.

실거래 범위는 110,000,000원~112,000,000원이고, 최신 거래도 112,000,000원입니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 98,000,000원입니다. 전체 평균뿐 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 실질취득가보다 높아, 제공된 비교자료 범위에서는 현재 회차도 가격 차이가 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

현재 회차 매각가 98,000,000원 가정 시 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 비아신용협동조합 근저당에 배당되고, 최연순 전세권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 695,000,000원 중 배당액은 95,836,000원, 미배당은 599,164,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금 구조

유찰되더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수가 새로 발생하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득은 98,000,000원, 1회 유찰 시 매각가는 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 현재 회차부터 이미 최근 실거래 평균 대비 87.9%이므로, 단순히 유찰 횟수가 늘어야만 가격 비교가 가능해지는 사건은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영광읍사무소 서측 인근에 위치하며, 주위는 미성숙 로변 상가지대로 조사됐습니다.
• 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 각 구분건물은 주거용 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 오피스텔 및 아파트 용도 집합건물입니다.
• 설비. 급·배수, 난방, 급탕, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 대지권의 목적 토지는 일반상업지역이고, 일단지 토지는 중로에 접하며 출입도로상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 규제·공부. 일반상업지역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 312,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 29세대, 2014.05.01 준공 단지이며 면적 매칭 실거래는 4건입니다. 사건 용도와 실제 이용상태가 다르게 기재돼 있는 점은 재매각·임대 시 확인 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2014.06.09 비아신용협동조합 근저당권과 2024.06.10 채권최고액 변경등기를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
• 305호 점유 확인. 305호는 최연순으로 특정돼 있지만 사건 조사에는 204호·205호 및 호실 미상 점유자도 함께 기재돼 있습니다. 대상호실과의 실제 관계를 확인해야 합니다.
• 전세권 처리. 최연순 전세권 45,000,000원은 배당액 0원으로 계산돼 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 맞춰보세요.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장·등기·현황의 용도와 금융 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 비교. 현재 실질취득 98,000,000원은 최근 12개월 평균 111,500,000원의 87.9%입니다. 실거래 표본은 4건이므로 개별 층·상태 차이도 함께 보세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 가격은 비교시세 아래·용도 확인은 필수”

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2014.06.09 비아신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 305호 최연순의 전세권과 전입은 모두 그 이후입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 일관되므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 98,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 111,500,000원의 87.9%여서 비교가격상 현재 회차부터 차이가 있습니다.

반면 사건상 근린시설과 감정평가상 주거용 오피스텔이라는 용도 표현이 교차하고, 총 29세대의 소규모 단지이며 점유조사에는 다른 호실과 호실 미상 기재도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 인수보증금이 아니라 용도 정합성·305호 실제 점유·환금성을 입찰 전에 얼마나 명확히 확인하느냐에 있습니다.