광주지방법원 2026타경30613. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사신풍이며, 핵심 권리는 2014.06.09 설정된 비아신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.03.25 주택도시보증공사 가압류와 2026.03.03 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 숫자만 보고 단순화하면 안 됩니다. 조사된 사람은 주원우·강형욱·천종길·최연순·CHI RENXI이고, 호수가 특정된 사람은 204호·205호·305호입니다. 천종길과 CHI RENXI는 점유 부분이 특정되지 않았지만, 이들의 전입일 역시 말소기준일인 2014.06.09 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30613 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 영광읍 남천리 51-4 영광수하임아파트 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사신풍 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 227,553,115원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.05.07 주식회사우리은행 근저당권 2,015,160,000원이 설정됐으나 2014.06.09 해지로 말소됐습니다. 같은 날 비아신용협동조합 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주원우 | 204호 | 2021.07.09 | 73,500,000원 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강형욱 | 205호 | 2024.09.09 | 35,000,000원 · 월 100,000원 | 2026.04.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천종길 | 알수없음 | 2024.10.24 | 미상 | 2026.05.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최연순 | 305호 | 2016.05.26 | 45,000,000원 | 2026.04.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CHI RENXI | 알수없음 | 2016.06.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
다섯 사람 모두 전입일이 말소기준권리 2014.06.09보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인된 주원우 73,500,000원, 강형욱 35,000,000원, 최연순 45,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 별도 확인이 필요하고, 천종길·CHI RENXI는 보증금과 점유 부분도 추가 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 83.4%지만 면적 불일치 주의
영광수하임아파트의 비교 거래는 49.94㎡ 거래 4건으로, 최근 12개월 평균은 111,500,000원입니다. 현재 최저매각가 93,000,000원은 이 평균의 83.4%입니다. 최신 거래는 2025.01의 112,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 49.94㎡ | 8 | 112,000,000원 |
| 2024.11 | 49.94㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2024.10 | 49.94㎡ | 9 | 112,000,000원 |
| 2024.02 | 49.94㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.94㎡ | 4건 | 111,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 2. 근저당 · 비아신용협동조합 | 650,000,000원 | 90,926,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,650,000,000원, 채권자 예상배당은 90,926,000원, 미배당은 1,559,074,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 93,000,000원 | 90,926,000원 | 1,559,074,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 74,400,000원 | 72,660,800원 | 1,577,339,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 1,591,951,360원 | 0원 |
신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 신청채권자 청구액은 227,553,115원이고, 현재 회차 예상배당 90,926,000원으로는 청구액 전부가 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 영광군 영광읍 도동리 소재 영광읍사무소 서측 인근이며, 주위는 미성숙 로변 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난하고, 일단지 토지는 중로에 접해 출입도로 상태가 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 각각의 구분건물은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 312,900원/㎡입니다.
- 규모. 영광수하임아파트는 29세대, 준공일은 2014.05.01로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 건축물대장상 용도와 이용 현황을 대조해야 합니다.
- 304호 점유 확인. 조사된 임차인 중 204호·205호·305호는 호수가 특정돼 있고, 천종길·CHI RENXI는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 현장과 원본 명세서에서 304호 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 조사된 임차인의 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당표도 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2014.06.09 설정액 650,000,000원과 2024.06.10 변경액 254,400,000원이 함께 존재하므로 현재 효력 범위를 등기 원본과 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상 면적 45.1745㎡와 실거래 표본 49.94㎡가 일치하지 않습니다. 83.4% 수치만으로 가격 우위를 확정하지 말고 동일 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 비교의 조건을 확인해야 한다
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2014.06.09 비아신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자들은 모두 그 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 93,000,000원도 최근 12개월 거래 평균 111,500,000원의 83.4%로 나타납니다.
다만 가격 판단에는 중요한 제한이 있습니다. 대상 면적은 45.1745㎡인데 실거래 비교 표본은 49.94㎡이고, 사건 용도는 근린시설인 반면 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 여기에 점유 부분이 특정되지 않은 전입자와 근저당 변경액 확인 문제도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 대항력 인수 위험은 낮지만, 용도·점유·비교면적·현재 근저당 금액을 원본으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 유형으로 정리됩니다.
