광주지방법원 2026타경30613. 전라남도 영광군 영광읍 남천리 소재 영광수하임 2층 205호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 해당 건물은 오피스텔과 아파트 용도의 집합건물이며, 경매 대상 호실의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분하여 확인해야 합니다.

소유자는 주식회사신풍입니다. 2014년 비아신용협동조합 근저당권이 설정되었고, 이후 주택도시보증공사 가압류가 발생한 다음 비아신용협동조합의 임의경매가 개시되었습니다. 제시된 권리관계상 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 권리의 소멸 여부와 실제 입찰 위험은 구분해야 합니다. 이 사건에서는 205호의 확인된 임차인 외에 호수가 특정되지 않은 점유자들이 있고, 근저당권의 채권최고액도 설정 이후 변경되었습니다. 따라서 단순히 인수 추정액이 0원이라는 이유만으로 모든 위험이 해소되었다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 변경 등기를 함께 확인

말소기준권리는 2014.06.09 설정된 비아신용협동조합 근저당권입니다. 앞서 설정된 우리은행 근저당권은 같은 날 말소되어 현재 인수되는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.

비아신용협동조합 근저당은 설정 당시 채권최고액이 650,000,000원이었지만 2024.06.10 변경등기로 254,400,000원이 되었습니다. 따라서 최초 설정금액만을 현재의 채권최고액으로 사용하는 것은 부정확합니다. 공동담보 관계까지 확인하여 실제 채권액과 배당 범위를 검증해야 합니다.

2025.03.25 주택도시보증공사의 가압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 청구금액은 1,000,000,000원이지만, 이 금액 자체가 매수인의 인수금액을 의미하지는 않습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 205호와 다른 호실을 구분해야 한다

조사된 실제 임차인·점유 관련자는 5명입니다. 이 가운데 205호로 명확히 특정된 임차인은 강형욱 1명이고, 주원우와 최연순은 각각 204호와 305호로 기재되어 있습니다. 천종길과 CHI RENXI는 점유 호수가 특정되지 않았습니다.

따라서 다른 호실 임차인의 보증금을 205호의 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 호수 미상 점유자를 205호와 무관하다고 확정하여 제외해서도 안 됩니다.

대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 호수가 미상인 점유자에 대해서는 해당 호실과의 관계, 점유 개시 경위, 계약 내용과 보증금을 별도로 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 87.9%라는 숫자의 한계

영광수하임의 비교 거래는 4건이며, 거래금액은 110,000,000원부터 112,000,000원까지입니다. 평균은 111,500,000원이고, 최신 거래는 2025년 1월의 112,000,000원입니다.

최저매각가 98,000,000원은 이 평균의 87.9%입니다. 과거 실거래와 단순 비교하면 최저가가 낮다는 사실은 확인됩니다.

그러나 이 평균을 현재 시세로 그대로 사용하는 것은 위험합니다. 비교 거래의 최신 시점이 2025.01이고, 전체 표본도 2024.02~2025.01 거래입니다. 따라서 실제 거래일 기준으로 2026년 현재의 최근 12개월 시세라고 볼 수 없습니다.

면적 차이도 존재합니다. 대상 물건의 비교 면적은 48.4807㎡인 반면, 실거래 표본은 모두 49.94㎡입니다. 대상은 2층이고 비교 거래는 6층부터 9층까지이므로, 개별 층과 물건 상태에 따른 차이도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

아래 표는 제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 실제 법원 배당표나 확정된 채권액을 의미하지 않습니다.

시뮬레이션상 집행비용 2,164,000원과 근저당 배당 95,836,000원으로 매각대금 98,000,000원이 전액 배분됩니다. 주택도시보증공사 배당 및 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당금액과 우선순위는 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당의 변화

현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 최저가가 낮아질수록 채권자의 예상배당도 감소하고 미배당액은 증가합니다.

미배당액은 채권자의 배당 부족분이며 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다. 표의 인수액 0원은 제시된 시뮬레이션 기준으로, 점유관계 및 배당의 미확인 사항이 모두 해소되었다는 뜻은 아닙니다. 또한 채권총액 계산에는 변경 전 근저당 채권최고액이 사용되어 재검증이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 영광군 영광읍 도동리 소재 영광읍사무소 서측 인근입니다. 주변은 미성숙 로변 상가지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 대상 토지는 중로에 접하고 출입도로 상태는 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층의 오피스텔 및 아파트 용도 집합건물입니다. 급·배수, 난방, 급탕, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 물건 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 정확한 공부상 용도와 적법한 이용상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 312,900원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정요항표상 공부와의 특이한 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 물건 용도 표기와 실제 이용상태의 차이는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 영광수하임의 규모는 29세대이며 준공일은 2014.05.01입니다. 비교 거래는 4건이고 최신 거래도 2025.01에 머물러 있습니다. 현재의 거래량과 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 대조. 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태를 건축물대장, 등기부 및 감정평가서로 대조합니다. 공부상 용도와 실제 이용의 적법성도 확인해야 합니다.
• 205호 임차인 확인. 강형욱의 보증금 35,000,000원, 월세 100,000원, 전입일 2024.09.09, 배당요구일 2026.04.03을 원본과 대조합니다. 확정일자 및 최우선변제 해당 여부도 확인해야 합니다.
• 호수 미상 점유자 확인. 천종길과 CHI RENXI가 205호에 관련된 점유자인지 확인합니다. 해당 호실, 보증금, 계약관계 및 점유 경위를 확인하기 전에는 명도 위험을 확정적으로 평가하지 않습니다.
• 다른 호실 보증금 구분. 주원우의 204호 보증금 73,500,000원과 최연순의 305호 보증금 45,000,000원을 205호의 인수액에 합산하지 않습니다.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 650,000,000원과 변경 후 254,400,000원을 구별합니다. 실제 피담보채권 잔액과 공동담보목록 제2014-109호를 확인합니다.
• 배당표 재검증. 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보 배당, 실제 채권잔액을 반영하여 배당 순위와 예상액을 다시 확인합니다.
• 최신 시세 확인. 2025.01의 거래가 112,000,000원을 현재 시세로 단정하지 않습니다. 대상 면적 48.4807㎡와 비교 거래 면적 49.94㎡의 차이도 고려합니다.
• 환금성 확인. 29세대 규모와 4건의 거래 이력을 고려하여 현재 매수 수요, 거래 소요기간 및 처분 가능가격을 조사합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분이 있는지 점검합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.06 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 및 감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 대조합니다.

맺으며 — 과거 시세 대비 낮지만, 확인 전 가격 메리트는 유보

이 사건은 최저매각가 98,000,000원이 과거 비교 실거래 평균 111,500,000원의 87.9%에 해당하는 물건입니다. 숫자만 보면 과거 거래가격보다 낮습니다.

권리관계에서도 이미 말소된 우리은행 근저당을 제외하면, 비아신용협동조합 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 205호 임차인 강형욱은 말소기준 이후 전입자로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격과 권리 모두에서 추가 검증사항이 남아 있습니다. 최신 비교 거래는 2025년 1월에 그치고, 대상과 거래 표본 사이에는 면적 및 층 차이가 있습니다. 호수 미상 점유자 2명의 관계도 확인되지 않았으며, 근린시설과 주거용 오피스텔의 용도 표기 차이도 점검해야 합니다. 배당표에는 근저당 채권최고액 변경이 반영되지 않은 문제까지 존재합니다.