광주지방법원 2026타경30686. 광주 광산구 쌍암동 689-5 제2층 제201호, 공부상 근린생활시설인 물건입니다. 감정평가 이용상태는 골프연습장으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 유한회사정평프라임이고, 경매의 말소기준은 2022.06.16 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 디지비캐피탈 가압류, 광산구 압류, 2026년 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 말소기준만 보고 끝낼 수 없습니다. 갑구 4번의 2020.10.29 가등기가 말소기준보다 앞서 있고, 비고상 담보가등기인지 종류 확인이 필요합니다. 여기에 매각물건명세서에 박정이 주거 사용 임차인으로 기재되어 있으나 전입일·확정일자·보증금이 모두 확정되지 않아, 대항력 및 보증금 승계 가능성을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30686 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 2층201호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 광산구 임방울대로825번길 60-26 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(골프연습장) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 유한회사정평프라임 |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 452,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 1,480,758,008원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 최대 변수
말소기준권리는 2022.06.16 광주신우신용협동조합 근저당권입니다. 2023.04.11 디지비캐피탈 가압류 164,713,674원, 2023.11.10 광산구 압류, 2026.03.13 임의경매개시결정, 2026.04.01 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
박정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일보다 앞서는지 판단할 수 없고, 보증금 및 확정일자도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 “대항력 있음” 또는 “인수 없음” 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다. 특히 보증금 규모가 확정되지 않았으므로 낙찰가에 더해질 수 있는 실질 인수부담도 계산할 수 없습니다.
③ 가격·배당 구조 — 최저가는 452,000,000원, 채권은 크게 미달
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 452,000,000원입니다. 동일 물건의 가격 판단은 실거래 평균 대신 감정가와 회차별 매각 시나리오, 그리고 권리 인수 가능성을 함께 봐야 합니다. 특히 이 사건은 선순위 가등기와 임차인 권리가 아직 확정되지 않아 최저가 자체가 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 452,000,000원 | 445,080,000원 | 1,159,633,674원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 361,600,000원 | 355,737,600원 | 1,248,976,074원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 289,280,000원 | 284,430,080원 | 1,320,283,594원 |
현재 시나리오에서 채권총액은 1,604,713,674원, 채권자 예상배당은 445,080,000원으로 미배당이 1,159,633,674원 발생합니다. 1회·2회 유찰 시 미배당은 각각 1,248,976,074원, 1,320,283,594원으로 늘어납니다. 매각대금에서 소유자에게 돌아가는 잔여는 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 452,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,920,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 광주신우신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 445,080,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 164,713,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 배당표상 매수인 인수금액은 0원으로 계산되어 있으나, 별도로 존재하는 선순위 가등기 및 박정의 미확정 임차권은 권리 성격 확인 전까지 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단체육공원 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가·점포·숙박업소 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 제201호는 공부상 근린생활시설로, 감정평가 이용상태는 골프연습장입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선, 서측으로 약 7m 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류에 접합니다. 국가산업단지, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지지표. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적 1,004.4㎡, 공시지가 1,530,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 갑구 4번 2020.10.29 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 가등기인지와 매각 후 말소 여부를 등기 원문 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 박정 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준 2022.06.16보다 앞서는지 확인해야 대항력 여부를 판정할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제권 및 매수인 승계 가능성을 현재는 계산할 수 없습니다.
- 관리비 연체. 2026.04.07 기준 관리비 1,912,280원이 연체된 것으로 2026.05.11 현황조사보고서에 기재되어 있습니다.
- 공동담보 확인. 광주신우신용협동조합 근저당권은 제202호·제203호·제204호와 공동담보로 설정되어 있으므로 관련 매각·배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 근린생활시설·골프연습장 이용 물건이므로 실제 사용현황과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 452,000,000원보다 먼저 볼 것은 권리의 성격”
이 물건은 말소기준 이후 권리만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 광주신우신용협동조합 근저당 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2020.10.29 가등기가 남아 있고, 그 성격도 아직 확인이 필요합니다. 동시에 실제 임차인 박정의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 승계금액을 산정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 최저가 452,000,000원이 실질취득비용이라고 볼 수 없고, 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다. 유찰돼 361,600,000원 또는 289,280,000원으로 내려가더라도 선순위 가등기와 임차인 문제가 그대로라면 권리위험은 남습니다. 이 사건의 선결 조건은 가격이 아니라 가등기 성격과 박정의 임차권 확인입니다.
