광주지방법원 2026타경30686. 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 204호 근린시설입니다. 공부상 근린생활시설로, 감정평가에서는 제2층 201호 외 3개호가 골프연습장 또는 골프연습장 내 소매점 용도로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 363,000,000원인 신건입니다.
이 사건에서 단순히 “임차인 없음·배당상 인수 0원”만 보고 안전형으로 분류하면 안 됩니다. 갑구 18번 권리가 말소기준인 광주신우신용협동조합 근저당보다 먼저 등기되어 있고, 등기 분석에는 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 게다가 별도 확인사항은 이 권리를 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요라고 명시합니다. 이 선순위 권리의 실체 확인이 입찰 판단의 첫 단계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30686 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(골프연습장 또는 골프연습장 내 소매점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층/지상12층 · 제2층 201호 외 3개호 |
| 소유자 | 유한회사정평프라임 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 1,480,758,008원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
임차인 신고는 없습니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 임차인보다 선순위 등기를 먼저 봐야 합니다. 갑구 18번 유한회사정평프라임 명의의 소유권이전청구권 가등기 관련 등기가 2020.10.29.이고, 말소기준 근저당은 2022.06.16.입니다. 등기 분석상 이 권리는 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확인이 먼저
이 사건에는 동일 용도·동일 물건군의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 363,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재는 신건이므로 최저매각가도 감정가와 같은 363,000,000원입니다.
가격 시나리오는 현재 회차 363,000,000원, 1회 유찰 시 290,400,000원, 2회 유찰 시 232,320,000원입니다. 하지만 이 물건은 최저가가 내려가는 것만으로 투자 매력이 확정되는 구조가 아닙니다. 선순위 가등기 성격이 먼저 확정돼야 각 회차 가격을 정상적으로 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 2. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 357,118,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 164,713,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,604,713,674원 중 예상 배당은 357,118,000원이며, 미배당은 1,247,595,674원입니다. 신청채권자 청구액은 1,480,758,008원이고 현재 회차 예상 배당만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 첨단체육공원 서측 인근이며, 주변은 상가·점포·숙박업소 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 근린생활시설로 골프연습장 또는 골프연습장 내 소매점으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 도로, 서측 약 7m 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 국가산업단지에 포함되고 중로2류에 접합니다. 토지는 상업용 평지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,530,000원/㎡이며 토지면적은 1,004.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다. 다만 일부 호는 2022.09.14. 면적·용도 표시변경으로 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 전유면적 표시가 상이하다고 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 18번 최우선 확인. 2020.10.29. 가등기의 종류와 법적 성격, 매각 후 존속 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.06.16. 광주신우신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 디지비캐피탈 가압류, 현재 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
- 임차관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격은 권리 확인 후. 동일 물건군 실거래 비교자료가 없어 감정가 363,000,000원의 시세 적정성을 단정할 수 없습니다.
- 용도·면적 확인. 일부 호는 2022.09.14. 면적·용도 표시변경 이력이 있으므로 204호의 집합건축물대장과 등기 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 선순위 권리를 먼저 본다
현재 배당표만 보면 임차인 0명, 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 이 사건에는 그보다 중요한 말소기준 전 갑구 18번 가등기가 있습니다. 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있고 별도 확인사항도 담보가등기 여부와 종류 확인을 요구합니다. 따라서 이 물건은 363,000,000원의 신건 가격이 적정한지 따지기 전에 선순위 가등기의 실체와 매각 후 효력을 확정하는 것이 먼저입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 현재 회차 363,000,000원, 1회 유찰 290,400,000원, 2회 유찰 232,320,000원의 가격 시나리오를 의미 있게 비교할 수 있습니다.
