광주지방법원 2026타경30686. 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 203호의 근린시설입니다. 감정평가 요항상 대상 건물은 지하 1층·지상 12층 철근콘크리트조 건물이고, 공부상 근린생활시설인 골프연습장 및 골프연습장 내 소매점으로 이용되고 있습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2022.06.16. 광주신우신용협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다.
말소기준 이후의 주식회사 디지비캐피탈 가압류, 2026년 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2020.10.29. 갑구 17번 가등기입니다. 등기 내역에는 유한회사정평프라임 명의의 소유권이전청구권가등기와 소유권이전 내용이 함께 나타나며, 별도 메모에서도 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요하다고 되어 있습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원만 보고 선순위 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30686 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 203호 |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(골프연습장·골프연습장 내 소매점) |
| 소유자 | 유한회사정평프라임 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 1,480,758,008원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 확인된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심 변수
현재 소유자인 유한회사정평프라임 관련 등기는 말소기준권리보다 앞선 2020.10.29.에 등장합니다. 이 권리는 등기 내역상 소유권이전청구권가등기로 표시되어 있고 말소기준권리 이전 권리로 분류되어 있습니다. 동시에 별도 확인사항에는 담보가등기 — 종류 확인 필요라고 적혀 있어, 입찰 전 등기 원인과 실제 법적 성격을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 가격을 평가하지 않는다
감정가는 363,000,000원, 현재 최저매각가도 363,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 시장 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 이번 사건에서는 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 권리 확인과 물건 자체의 환금성·면적 불일치·관리비 연체를 먼저 점검해야 합니다. 1회 유찰 시 매각가격은 290,400,000원, 2회 유찰 시 232,320,000원으로 계산되어 있지만, 이 역시 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 ‘저렴하다’는 결론으로 연결할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 2. 근저당권 · 광주신우신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 357,118,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 164,713,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,604,713,674원 중 예상 배당은 357,118,000원, 미배당은 1,247,595,674원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단체육공원 서측 인근이며, 주위는 상가·점포·숙박업소 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 이용. 공부상 근린생활시설로 골프연습장 및 골프연습장 내 소매점으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상12층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기 설비가 있습니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통이며, 북측 왕복 2차선 도로와 서측 약 7m 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 국가산업단지에 포함되고 중로2류에 접합니다. 토지면적은 1,004.4㎡, 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정요항상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 17번 가등기 원문 확인. 2020.10.29. 권리의 정확한 종류와 현재 효력을 확인해 말소 여부와 매수인 부담 가능성을 확정해야 합니다.
- 전유면적 불일치. 2022.09.14. 면적·용도 표시변경으로 등기사항전부증명서의 137.28㎡와 집합건축물대장의 119.68㎡가 서로 다릅니다.
- 관리비 연체. 2026.04.07. 기준 관리비 3,119,080원 연체 사실이 있으므로 실제 납부 범위와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이고 확인된 임차인은 없습니다. 현장 점유자와 사업장 사용관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 363,000,000원이나 유찰 후 가격만으로 시세 대비 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 배당표만 보면 단순해 보입니다. 확인된 임차인은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 말소기준보다 앞선 2020.10.29. 가등기의 성격입니다.
또한 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 전유면적이 137.28㎡와 119.68㎡로 다르고, 관리비도 3,119,080원 연체되어 있습니다. 실거래 자료가 없어 신건 363,000,000원의 가격 경쟁력도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리보다 선순위 가등기 확인과 물건 자체 검증을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
