광주지방법원 2026타경30686. 광주 광산구 쌍암동 689-5의 202호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 근린생활시설이 기재되어 있고, 일련번호 (나)는 골프연습장 내 소매점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 가압류·압류보다 말소기준보다 먼저 존재하는 갑구 18번 권리를 먼저 봐야 합니다. 현재 말소기준은 2022.06.16 광주신우신용협동조합 근저당권이지만, 갑구 18번은 2020.10.29 접수된 소유권이전청구권가등기·소유권이전 표시로 그보다 앞섭니다.
배당계산만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 갑구 18번은 권리자료상 말소기준 이전 권리로 자동 소멸되지 않는 것으로 표시되어 있고, 별도 비고에도 가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다. 따라서 입찰 전 원본 등기와 관련 서류에서 담보가등기인지, 소유권이전청구권가등기의 본등기 관계가 어떻게 정리됐는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30686 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정요항상 근린생활시설, 골프연습장 및 골프연습장 내 소매점 이용 |
| 소유자 | 유한회사정평프라임 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 469,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 1,480,758,008원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.16 을구 19번 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 전유면적 표시 | 등기사항전부증명서 136.78㎡ / 집합건축물대장 154.38㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 승부처
말소기준은 2022.06.16 광주신우신용협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그 이후의 디지비캐피탈 가압류, 광산구 압류, 현재 임의경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 갑구 18번은 말소기준보다 먼저 접수됐으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 4.69억, ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 469,000,000원입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교가 확정되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 이용상태와 임대수익, 공실 가능성, 개별 호의 면적·용도 확인이 가격에 직접 연결되므로 최저가가 감정가와 같다는 사실 자체는 할인 근거가 아닙니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 469,000,000원 | 1,142,803,674원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 375,200,000원 | 1,235,566,474원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 300,160,000원 | 1,309,555,914원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 숫자는 선순위 가등기의 권리효과를 금액으로 환산한 값이 아닙니다. 따라서 어느 회차에서도 ‘금액 인수 0원’만 보고 권리 리스크가 사라졌다고 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,090,000원 |
| 2. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 461,910,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 164,713,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,604,713,674원 중 예상 배당은 461,910,000원이며 미배당은 1,142,803,674원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 광주신우신용협동조합 근저당은 201호·203호·204호와 공동담보가 기재돼 있어 실제 배당관계는 공동담보 내역도 함께 확인해야 합니다.
④ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 ‘첨단체육공원’ 서측 인근이며, 주변은 상가·점포·숙박업소 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 감정요항상 일련번호 (나)는 골프연습장 내 소매점으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 도로, 서측 약 7m 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다. 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 면적 확인. 2022.09.14 면적과 용도 표시변경 이후 등기사항전부증명서 전유면적 136.78㎡와 집합건축물대장 154.38㎡가 서로 다릅니다. 감정평가에서는 집합건축물대장 면적을 기준으로 기재했습니다.
- 관리비. 2026.04.07 기준 1,545,410원 연체가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 18번 원본 확인. 2020.10.29 가등기 및 소유권이전 표시의 법적 성격과 현재 효력을 최우선으로 확인하세요.
- 말소기준 착시 주의. 후순위 가압류·압류가 소멸한다고 해서 선순위 권리까지 소멸하는 것은 아닙니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 영업자·점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 등기 136.78㎡와 집합건축물대장 154.38㎡의 표시 차이 및 2022.09.14 변경 내용을 원본으로 대조하세요.
- 관리비 체납. 2026.04.07 기준 1,545,410원 연체 내역이 있으므로 최신 체납액을 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주신우신용협동조합 근저당에는 201호·203호·204호 공동담보가 기재돼 있습니다. 배당관계를 다른 담보물과 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 469,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확정되지 않았습니다. 근린시설의 실제 임대수익·공실·거래사례를 별도 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 권리위험 0”
이 사건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 신건 최저가 469,000,000원, 배당표상 매수인 인수액 0원, 말소기준 이후 가압류와 압류도 소멸합니다. 하지만 권리분석의 순서는 배당표보다 등기 순위가 먼저입니다. 2020.10.29 갑구 18번이 2022.06.16 말소기준보다 앞서고, 가등기 종류 확인 필요가 명시되어 있습니다.
여기에 근린시설이라는 용도, 임대관계 미상, 등기와 집합건축물대장의 전유면적 차이, 1,545,410원의 관리비 연체가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘4.69억이 싼가’보다 선순위 가등기의 실제 효력을 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 신건 가격에 별도의 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
