수원지방법원 2025타경812. 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층 116호입니다. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장)로 등재돼 있으나, 감정 당시 전체 건물이 재건축 진행 중으로 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근할 수 없는 상태입니다. 2023.01.31. 신축허가를 받았고, 현재 소유자는 파보레쇼핑몰재건축위원회입니다.
권리관계의 핵심은 가격보다 앞에 있습니다. 말소기준권리는 2025.09.05. 박서현의 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2022.06.30. 갑구 4번 가처분은 말소기준권리 이전 권리로 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지 별도등기인 을구 7번 구분지상권설정등기도 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층 116호 · 경기도 광명시 철산로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설(기타소매시장) · 재건축 예정으로 전체 건물 출입구 폐쇄 |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 (2024.04.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서현 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분을 인수
갑구 4번 가처분의 피보전권리는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 따른 구분소유권 등의 소유권이전등기청구권이고, 당시 가처분권자는 파보레쇼핑몰재건축위원회입니다. 매각물건명세서 비고에는 가처분권자가 현재의 소유자라고 명시돼 있습니다. 다만 명세서 자체가 해당 가처분의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 입찰 전 가처분의 현재 효력과 재건축 절차에서의 법률상 지위를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 근거로 점유관계나 대항력 여부까지 단정할 수는 없습니다. 특히 전체 건물 출입구가 폐쇄돼 대상 물건 접근이 불가능한 상태라는 점도 현장 점유 확인을 어렵게 하는 요소입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 91,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 시세 대비 할인율을 산출할 수 없습니다. 더구나 이 물건은 재건축 진행 중·건물 출입구 폐쇄·최선순위 가처분 인수·토지 별도 구분지상권 인수라는 특수조건이 겹쳐 있어 단순 상가 실거래와도 직접 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 6,066,062,733원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 6,083,935,133원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 6,098,233,053원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 박서현 | 300,000,000원 | 88,962,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 유엘 | 5,855,024,733원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 박서현은 88,962,000원을 배당받고 청구액 전액을 변제받지 못합니다. 주식회사 유엘의 가압류 채권 5,855,024,733원도 배당되지 않습니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 별도로 가처분과 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다.
④ 입지·재건축·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광명시 철산동 소재 지하철 7호선 철산역 남서측 인접. 주변에 공공기관, 근린생활시설, 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 철산역에 인접하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장)이지만 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근할 수 없습니다.
- 재건축. 전체 건물은 재건축 진행 중이며 2023.01.31. 신축허가를 받았습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 13,640,000원/㎡, 토지면적은 4,899.3㎡입니다.
- 도로. 북측 약 50미터, 서측 약 33미터 포장도로에 접하고 동측에는 약 4미터의 주차장 진입도로가 있으나 현재 폐쇄된 상태이며 남측 약 10미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가처분 원본 확인. 피보전권리, 현재 효력, 매각 후 법률관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지 을구 7번 구분지상권설정등기의 권리자·내용·존속조건을 토지 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 재건축 권리 확인. 신축허가가 난 재건축 진행 물건이므로 현재 소유자의 조합·위원회상 지위, 추가 부담 및 권리승계 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 건물 접근도 불가능한 상태이므로 점유관계를 단정하지 말아야 합니다.
- 건축물현황도 대조. 감정평가는 건축물현황도에 의해 작성됐으므로 실제 위치와 호수 확인에 유의해야 합니다.
- 가격 상한 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고, 인수권리·재건축 조건을 반영한 실질취득비용을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘91,000,000원’이 아니다
신건 최저가 91,000,000원은 눈에 보이는 숫자일 뿐입니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 매각으로 사라지지 않는 갑구 4번 최선순위 가처분과 토지 별도 구분지상권입니다. 여기에 재건축 진행, 2023.01.31. 신축허가, 전체 건물 출입구 폐쇄, 임대관계 미상까지 겹쳐 있습니다.
실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가를 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원으로 내려가더라도 인수권리가 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 입찰가 계산보다 인수권리와 재건축 법률관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
