수원지방법원 2025타경812. 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층 242호입니다. 사건 분류는 대지이고, 감정평가서상 집합건축물대장의 이용상태는 판매 및 영업시설(기타소매시장)입니다. 현재 소유자는 파보레쇼핑몰재건축위원회이며, 2025.09.05 박서현의 강제경매개시결정이 현재 경매의 기준 권리로 잡혀 있습니다. 그 뒤 2026.09.14 설정된 주식회사 유엘의 5,855,024,733원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기부상 후순위 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지의 별도등기인 을구 7번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당계산상 매수인 현금 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 그것이 인수할 권리 자체가 없다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층 242호 · 도로명 경기도 광명시 철산로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설(기타소매시장) |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서현 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘별도등기 인수’가 핵심
과거 권리 중 농업협동조합중앙회의 근저당권은 이미 말소됐고, 국민건강보험공단의 압류들도 해제·말소됐습니다. 2022.06.23 파보레쇼핑몰재건축위원회의 가처분도 목적 달성으로 말소됐으며, 2025.02.20 김성태가 신청한 강제경매도 2025.03.25 취하 후 2025.03.27 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.09.05 박서현의 강제경매개시결정이고, 그 뒤 설정된 주식회사 유엘 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 실거래 없이 ‘85,000,000원이 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 85,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 현금 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 6,071,954,733원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 6,088,648,733원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 6,102,003,933원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 85,000,000원에서 68,000,000원, 54,400,000원으로 내려가지만, 그만큼 채권자 미배당액은 커집니다. 배당 시나리오상 현금성 인수액은 모든 회차에서 0원이지만, 구분지상권 승계는 별개의 권리 문제로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 박서현 | 300,000,000원 | 83,070,000원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 유엘 | 5,855,024,733원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 6,155,024,733원, 예상 배당액은 83,070,000원, 미배당액은 6,071,954,733원입니다. 배당표상 매수인 현금 인수액은 0원이지만, 대지권 목적 토지의 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광명시 철산동 소재 지하철 7호선 철산역 남서측 인접에 위치하며, 인근에 공공기관·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 7호선 철산역에 인접하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장)이지만, 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근할 수 없습니다.
- 재건축. 전체 건물은 재건축 진행 중이며 2023.1.31 신축허가를 받았습니다. 감정평가는 건축물현황도에 의해 작성됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역이며 인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 4,899.3㎡, 공시지가는 13,640,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 50미터 내외, 서측 약 33미터 내외 포장도로와 접하고, 동측 약 4미터 내외 주차장 진입도로는 현황 폐쇄된 상태이며, 남측 약 10미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지 별도등기의 을구 7번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되므로 권리 내용·존속 범위·재건축과의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 재건축 진행상황 확인. 2023.1.31 신축허가 이후 실제 사업 진행단계와 해당 호수의 권리관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 현장 접근 제한. 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근할 수 없는 상태로 평가됐으므로, 내부 상태와 실제 사용·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 점유자·사업자등록·임대차 현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 85,000,000원 자체를 시세 할인으로 보지 말고, 재건축 진행상황과 인수권리를 함께 반영해 별도 시세조사를 해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 배당표상 현금 인수액 0원이라는 계산과 구분지상권 승계는 서로 다른 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대지권 목적 토지의 별도등기를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현금 인수 0원 ≠ 인수권리 없음”
이 사건의 가장 중요한 문장은 “대지권 목적 토지 별도등기의 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수한다”입니다. 후순위 가압류는 소멸하고 배당표상 현금 인수액도 0원이지만, 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다. 여기에 전체 건물의 재건축 진행, 2023.1.31 신축허가, 출입구 폐쇄로 인한 대상 물건 접근 불가, 임대관계 미상, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 최저가가 아니라 구분지상권의 내용과 재건축 권리구조 확인이 먼저입니다.
