수원지방법원 2025타경812. 광명시 철산동 파보레 1층118호로, 감정평가상 집합건축물대장에는 판매 및 영업시설(기타소매시장)으로 등재되어 있습니다. 다만 전체 건물은 재건축 진행 중이고 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근할 수 없는 상태로 조사됐습니다. 2023.01.31. 신축허가를 받은 사실도 명시돼 있습니다.
등기상 현재 소유자는 파보레쇼핑몰재건축위원회입니다. 이번 강제경매의 말소기준은 2025.09.05. 접수된 박서현의 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2022.06.30. 가처분은 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서도 이 가처분과 대지권 목적 토지의 별도등기인 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층118호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설(기타소매시장) · 재건축 예정으로 전체 건물 출입구 폐쇄 |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서현 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수권리가 핵심
갑구 4번 가처분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 따른 구분소유권 등의 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하고, 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 가처분권자는 현재 소유자인 파보레쇼핑몰재건축위원회입니다.
과거 2025.02.20. 김성태의 강제경매개시결정은 2025.03.25. 취하되어 2025.03.27. 말소됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025.09.05. 접수됐으며, 이후 2026.09.14. 주식회사 유엘의 5,855,024,733원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·재건축 상태 — 현장 확인 난도가 높다
감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정할 수 없습니다. 또한 대상 물건이 속한 전체 건물은 재건축 진행 중이고 출입구가 폐쇄돼 대상 물건에 접근이 불가능한 상태로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 박서현 | 300,000,000원 | 91,908,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 유엘 | 5,855,024,733원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 6,155,024,733원 중 예상 배당은 91,908,000원이며, 미배당액은 6,063,116,733원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당계산상 매수인 금액 인수액은 0원이지만, 가처분 및 별도등기 구분지상권 인수는 별도로 남습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락이 권리 위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 6,063,116,733원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 6,081,578,333원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 6,096,347,613원 |
유찰로 최저가가 75,200,000원 또는 60,160,000원으로 내려가더라도, 선순위 가처분과 별도등기 구분지상권의 인수 구조는 그대로입니다. 이 사건은 단순히 최저가가 내려가는지만 보고 접근할 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 철산역 남서측 인접. 인근에 공공기관·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 철산역과 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장)이지만 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄돼 대상 물건에 접근할 수 없습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 시가지경관지구 · 제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 4,899.3㎡, 공시지가는 13,640,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 50미터, 서측 약 33미터 포장도로와 접하고 동측 약 4미터 주차장 진입도로는 현재 폐쇄 상태이며 남측 약 10미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원문 확인. 2022.06.30. 가처분이 매수인에게 인수되므로 피보전권리와 본안 진행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 을구 7번 구분지상권설정등기가 인수되는 것으로 명세서에 기재돼 있으므로 토지등기 원문 확인이 필수입니다.
- 재건축 관계 확인. 재건축 진행 및 2023.01.31. 신축허가 상태, 현재 소유자인 재건축위원회와의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 현장 접근 한계. 전체 건물 출입구가 폐쇄돼 물건 접근이 불가능한 상태이므로 현황·내부상태 확인에 제약이 있습니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 점유자·임차권 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 94,000,000원의 시세 대비 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “싼가”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저
감정가와 신건 최저가는 94,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 접근하면 핵심을 놓칩니다. 2022.06.30. 최선순위 가처분과 대지권 목적 토지의 별도등기 구분지상권이 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 여기에 재건축 진행·건물 폐쇄·임대관계 미상까지 겹쳐 있습니다. 따라서 입찰 전 가처분 피보전권리, 토지 별도등기, 재건축 관련 권리관계와 점유 상태를 원문으로 확인하는 것이 가격 판단보다 우선입니다.
