수원지방법원 2025타경812. 광명시 철산동 261 파보레 1층 117호입니다. 사건의 말소기준은 2025.09.05 접수된 박서현의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.06.30 가처분입니다. 이 가처분은 말소기준권리보다 먼저 등기됐고, 매각물건명세서에도 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 대지권 목적 토지에 설정된 별도등기인 을구 7번 구분지상권설정등기 역시 매수인 인수 대상입니다.
즉 배당계산에서 매수인이 추가로 떠안는 채무액이 0원이라고 해서 이 물건을 ‘인수 0’의 안전형으로 볼 수 없습니다. 권리의 핵심은 금액이 아니라 매각 후에도 남는 등기상 부담입니다. 특히 가처분권자가 현재 소유자인 파보레쇼핑몰재건축위원회라는 사정이 있지만, 매각물건명세서가 인수를 명시한 이상 실제 말소·정리 가능성과 효과는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층 117호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장) · 재건축 예정으로 전체 건물 출입구 폐쇄, 대상 물건 접근 불가 |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서현 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 남는다
등기 흐름을 보면 2004.10.07 농업협동조합중앙회 근저당권이 설정됐다가 2023.04.03 해지로 말소됐고, 2022.06.30 파보레쇼핑몰재건축위원회의 가처분이 먼저 들어왔습니다. 이후 2024.04.16 파보레쇼핑몰재건축위원회 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2025.02.20 김성태의 강제경매개시결정은 2025.03.25 취하되어 2025.03.27 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.05 박서현의 강제경매개시결정입니다. 2026.09.14 주식회사 유엘의 5,855,024,733원 가압류는 현재 경매개시결정 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 비교보다 권리 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 91,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 이 가격이 시장 대비 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 91,000,000원이라는 숫자만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,038,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 박서현 | 300,000,000원 | 88,962,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 유엘 | 5,855,024,733원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 6,155,024,733원, 예상 배당은 88,962,000원이며 총 미배당은 6,066,062,733원입니다. 분배표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이지만, 별도로 가처분 및 구분지상권 인수 문제가 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 재건축·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상은 경기도 광명시 철산동 소재 지하철 7호선 철산역 남서측 인접에 위치하며, 주변에 공공기관·근린생활시설·아파트단지 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 7호선 철산역에 인접하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장)이지만 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄돼 대상 물건에 접근할 수 없는 상태입니다.
- 재건축. 전체 건물은 재건축 진행 중이며 2023.01.31 신축허가를 받은 상태입니다. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성됐습니다.
- 토지. 토지면적 4,899.3㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 가로장방형입니다. 공시지가는 13,640,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역· 상대보호구역 등에 해당하며, 광로2류와 대로2류에 접합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며, 현재 건물 출입구가 폐쇄된 상태여서 현황 확인에 제약이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 인수 확인. 갑구 4번 2022.06.30 가처분이 매수인에게 인수됩니다. 가처분권자가 현재 소유자라는 사정까지 포함해 매각 후 권리관계와 말소 가능성을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 대지권 목적 토지 별도등기인 을구 7번 구분지상권설정등기도 인수됩니다. 존속 내용과 재건축 후 권리관계에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 재건축 지위 확인. 2023.01.31 신축허가가 이뤄졌고 재건축이 진행 중입니다. 낙찰자가 취득하는 권리의 범위와 재건축 과정에서의 지위를 별도로 점검해야 합니다.
- 현장 접근 제한. 전체 건물 출입구가 폐쇄돼 대상 물건 접근이 불가능한 상태로 평가됐습니다. 내부 상태를 직접 확인하기 어렵다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 감정가와 최저가가 91,000,000원이라는 사실만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 분배표상 금액 인수는 0원이지만, 등기상 가처분·구분지상권은 별도로 인수됩니다. ‘금액 0원’과 ‘권리 부담 없음’을 동일하게 보면 안 됩니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 권리 인수 없음”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 신건 최저가는 91,000,000원이고 분배표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 2022.06.30 가처분과 대지권 목적 토지의 구분지상권은 매각으로 없어지지 않습니다. 또한 전체 건물이 재건축 중이고 출입구가 폐쇄돼 대상 물건 접근도 불가능합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 자체보다 인수권리의 효과와 재건축 이후 취득 지위가 어디까지인지 확인하는 것이 먼저인 사건입니다.
