수원지방법원 2025타경51373. 안산시 상록구 월피동 칠성프라자 지하1층 비1호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 위락시설이며, 본건을 포함한 호실들은 노래광장으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김혁렬이고, 2013.11.29. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 중소기업은행이 채권최고액 186,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 매각의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 안산시·국세·국민건강보험공단의 압류, 경기신용보증재단 가압류, 김주현 근저당권 및 이번 임의경매개시결정은 데이터상 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인도 2명 확인되지만 모두 전입신고일이 2023년으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 예술광장1로 16, 지하1층비1호 (월피동, 칠성프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 위락시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김혁렬 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 170,719,502원 |
| 말소기준 | 2013.11.29. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 김혁렬은 2013.11.29. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2022년 안산시 압류, 2023년 경기신용보증재단 가압류·국세 압류, 2023년 김주현 근저당권, 2024년 국민건강보험공단 압류, 2025년 이번 임의경매개시결정과 추가 압류, 2026년 안산시상록구 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경자 | 칠성프라자 지하1층 비1호 | 60,000,000원 | 800,000원 | 2023.05.31 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
| 이윤경 | 칠성프라자 지1층 4,5,6호 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 2023.05.18 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
말소기준일은 2013.11.29.인데 이경자는 2023.05.31., 이윤경은 2023.05.18. 전입했습니다. 따라서 두 임차인 모두 말소기준보다 뒤에 들어온 점유자로 대항력 없음 판정입니다. 보증금은 배당 여부와 별개로 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 22,232,000원 |
| 4. 김주현 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 336,000,000원 중 예상 채권자 배당은 208,232,000원, 미배당은 127,768,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 127,768,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 169,574,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 203,019,520원 | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행이 186,000,000원을 배당받는 것으로 계산돼 신청채권액 170,719,502원이 충족되는 시나리오입니다. 반면 1회 유찰 시 예상배당은 166,425,600원, 2회 유찰 시 132,980,480원으로 줄어 신청채권액을 충족하지 못하는 계산입니다. 다만 이는 배당관계의 변화이지 매수인이 미배당 채권을 승계한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕초등학교 남측 근거리에 위치하고 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 위락시설로 이용 중이며 스타7080노래광장·놀자노래광장으로 조사됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건물의 지하1층이고, 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적 1,106.9㎡, 공시지가 3,410,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 5미터 폭 포장도로, 남동측 약 8미터 폭 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이경자·이윤경 모두 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 영업장 경계 확인. 일부 호실이 호별 구분 없이 사용 중인 것으로 조사됐으므로 비1호의 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 위락시설 환금성. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 가격 메리트를 수치로 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 유사 지하 상가의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도비용. 대항력 여부와 실제 퇴거 난이도는 별개이므로 영업 중인 점유자와의 인도·명도 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 이후 변동사항을 입찰 직전 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단 자료가 부족하다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2013.11.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 임차인 2명의 전입도 모두 그 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 후순위 압류·가압류·근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 물건 자체는 지하1층 위락시설이고 실제 영업장이 여러 호실에 걸쳐 사용되는 정황이 있으며, 세금 관련 압류도 존재합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 최저가 212,000,000원이 싸다는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 세금 우선배당, 실제 점유범위, 명도와 지하 위락시설의 환금성을 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
