수원지방법원 2025타경51373. 대상은 안산시 상록구 월피동 칠성프라자 지하1층 비5호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 위락시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김혁렬이며, 2013.11.29 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 186,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 국세 압류, 김주현 근저당권 120,000,000원, 안산시상록구청장·안산시·국민건강보험공단 압류와 이번 중소기업은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸 예정이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 예술광장1로 16, 지하1층 비5호 (월피동, 칠성프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 위락시설 이용 |
| 소유자 | 김혁렬 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 170,719,502원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 상업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
현재 권리분석의 기준점은 2013.11.29 중소기업은행 근저당권 186,000,000원입니다. 2023년 이후의 가압류·압류·후순위 근저당권과 2025년 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정됐습니다. 권리자료상 매각으로 소멸 예정이며 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 비5호는 비4·5·6호와 함께 사용
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경자 | 칠성프라자 지하1층 비1호 | 60,000,000원 | 800,000원 | 2023.05.31 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이윤경 | 칠성프라자 지하1층 비4·5·6호 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 2023.05.18 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 임차·점유 조사 대상은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2013.11.29 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 특히 대상 비5호는 이윤경이 비4·5·6호를 함께 사용하는 것으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김주현 | 120,000,000원 | 27,728,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 336,000,000원 중 243,728,000원이 배당되고 92,272,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 김주현 근저당권에서 미배당이 발생하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕초등학교 남측 근거리에 위치하며 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 대상 호실들은 위락시설로 이용 중이며, 내부는 위락시설 관련 인테리어로 마감돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건물의 지하1층이며 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 5미터 폭, 남동측 약 8미터 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,410,000원/㎡, 토지면적 1,106.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 비5호 현장 경계 확인. 비5·6호가 호별 구분 없이 사용 중이므로 실제 벽체·출입구·내부 점유범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 이윤경이 비4·5·6호를 함께 사용하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 명도 대상과 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 감정가 248,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도·영업 적합성. 현재 위락시설 이용상태와 일반상업지역 규제, 내부 인테리어 및 향후 사용계획의 적합성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2013.11.29 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 조사된 점유자들의 전입 역시 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 대상은 지하층 위락시설이고, 비5·6호가 호별 구분 없이 사용되고 있으며 비4·5·6호를 하나의 점유자가 함께 사용하는 상태입니다. 여기에 여러 세금압류가 존재하고 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 점유·물리적 구분·세금배당·가격검증을 반드시 따로 확인해야 하는 유형입니다.
