수원지방법원 2025타경51373. 안산시 상록구 월피동 칠성프라자 지하1층 비4호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건물이고, 지하층 해당 호실들은 현재 위락시설로 이용 중입니다. 현 소유자 김혁렬은 2013.11.29. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 186,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 경기신용보증재단 가압류, 세금 압류, 김주현 근저당, 이번 중소기업은행 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 조사된 임차인 이경자·이윤경도 각각 2023.05.31., 2023.05.18. 전입으로 말소기준일보다 약 9년 이상 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유자가 존재하는 만큼 권리 인수와 별개로 인도·영업장 정리 문제는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 예술광장1로 16, 지하1층 비4호 (월피동, 칠성프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 위락시설 이용 |
| 소유자 | 김혁렬 (2013.11.29. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 170,719,502원 |
| 말소기준권리 | 2013.11.29. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2013.11.29. 중소기업은행 근저당입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 동안산세무서 압류, 안산시 압류, 김주현 근저당 120,000,000원 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기 중 다수의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경자 | 칠성프라자 지하1층 비1호 | 2023.05.31 | 60,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이윤경 | 칠성프라자 지하1층 4·5·6호 | 2023.05.18 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 다만 이 사건 목적물 비4호에 직접 포함되는 점유 기재는 이윤경의 “지하1층 4·5·6호”이며, 이경자의 점유 부분은 비1호로 기재되어 있습니다. 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일 2013.11.29.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 단정하지 않고 입찰 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격과 회차 — 신건 212,000,000원, 싸다고 단정할 단계는 아니다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 212,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 금액은 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원입니다. 그러나 이 물건은 지하 위락시설인 만큼 주거용처럼 단순 평당가로 판단하기보다 실제 임대료 수준, 영업 지속 가능성, 유사 상가 거래사례를 함께 대조해야 합니다.
특히 현재 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 메리트를 만들 수는 없습니다. 실질취득액은 인수 0원 덕분에 최저가와 같지만, 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 여부는 별도 검증이 필요합니다. 따라서 권리상 안전하다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내리기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,768,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 22,232,000원 |
| 3. 근저당 · 김주현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 212,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 336,000,000원 중 208,232,000원이 배당되고 127,768,000원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 월피동 광덕초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 해당 건물 지하 호실들은 위락시설로 이용 중이며, 스타7080노래광장과 놀자노래광장으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 5m 포장도로, 남동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건물로 기본 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 사용 형태. 감정평가에서는 일부 호실이 호별 구분 없이 사용 중인 것으로 조사돼 현장 재확인을 요구하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이윤경은 비4·5·6호 점유로 기재돼 있습니다. 사업자등록·점유 개시일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 대조하세요.
- 비1호 임차인 구분. 이경자는 비1호 점유로 기재돼 있으므로 이번 비4호의 실제 점유·영업관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 영업장 인도. 대항력 없음과 명도 난이도는 별개입니다. 위락시설 영업 여부와 시설물·집기 귀속, 퇴거 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가 212,000,000원을 유사 지하상가·위락시설 매매사례 및 월 임대수익과 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원입니다. 유찰에 따른 가격 변화와 동시에 점유·영업상태 변화도 함께 확인하세요.
- 배당 부족 혼동 금지. 현재가 기준 미배당 127,768,000원은 후순위 채권자의 부족액이지 매수인의 인수액이 아닙니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 따로 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2013.11.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현재 권리들은 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 2명 역시 전입이 2023년으로 늦어 대항력이 없고, 예상 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 목적물은 지하1층 근린시설이자 위락시설입니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 212,000,000원이며, 신건이라는 이유만으로 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 점유 임차인이 있고 실제 영업용으로 사용되는 만큼 이 물건의 승부처는 권리 자체보다 현장 인도 가능성, 임대수익, 영업용도 지속성, 유사 상가의 실제 거래가격을 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
