수원지방법원 2025타경51373. 안산시 상록구 월피동 칠성프라자 지하1층 비6호 근린시설입니다. 감정평가상 해당 지하층 점포들은 위락시설로 이용 중이며, 기호 3·4호는 “놀자노래광장”으로 조사됐습니다. 특히 지하1층 비5·비6호는 호별 구분 없이 사용 중이라고 조사돼, 입찰 전 현황 경계와 실제 점유 범위를 다시 확인할 필요가 있습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 김혁렬이 2013.11.29 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 186,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경기신용보증재단 가압류, 국·안산시 압류, 김주현 근저당권, 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 예술광장1로 16, 지하1층비6호 (월피동,칠성프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 위락시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층건 내 지하1층 |
| 소유자 | 김혁렬 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,719,502원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.11.29 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 국의 압류, 김주현 근저당권 120,000,000원, 안산시 압류 및 현재 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 가등기·전세권·근저당권·압류·경매 관련 등기들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경자 | 칠성프라자 지하1층 비1호 | 2023.05.31 | 60,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤경 | 칠성프라자 지1층 4,5,6호 | 2023.05.18 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 두 사람 모두 전입일이 2013.11.29 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 이경자는 비1호를, 이윤경은 비4·5·6호를 점유한 것으로 조사돼 본건 비6호의 직접적인 점유 확인은 이윤경 관련 부분이 핵심입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 83,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 83,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 83,000,000원입니다.
다만 동일 건물 또는 유사 근린·위락시설의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없고, 현장 임대수익·공실·권리금·시설상태 및 주변 유사 점포 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 186,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김주현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 336,000,000원 중 예상 배당액은 81,106,000원이며, 현재 회차 미배당은 254,894,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 월피동 광덕초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 지하층 점포는 위락시설로 이용 중이며, 기호 3·4호는 놀자노래광장으로 조사됐습니다.
- 현황. 지하1층 비5·비6호는 호별 구분 없이 사용 중인 것으로 조사돼 현장 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건물로, 내부는 위락시설 관련 인테리어가 돼 있고 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다. 북서측 약 5미터, 남동측 약 8미터 폭 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유범위 확인. 이윤경이 비4·5·6호를 점유한 것으로 조사됐고, 비5·비6호는 구분 없이 사용 중이므로 본건 비6호의 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 조사상 두 임차인은 대항력이 없지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 시세가 없어 83,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 주변 지하 근린·위락시설의 실제 거래와 임대조건을 비교해야 합니다.
- 영업·시설 상태. 현재 위락시설 인테리어와 설비가 실제 사용 목적에 맞는지, 철거·원상복구 비용이 필요한지 현장에서 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당이 254,894,000원 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격’이 승부처
이 물건은 2013.11.29 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 확인된 임차인 2명도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기·임차관계만 보면 핵심 위험은 크지 않습니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저가는 83,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 본건은 지하1층 위락시설이며 비5·비6호가 호별 구분 없이 사용되고 있습니다. 결국 이 사건의 핵심은 “권리가 소멸하느냐”보다 “실제 비6호의 점유·경계가 어떠한지, 그리고 83,000,000원이 현장 수익성과 거래가치에 맞는지”를 입찰 전에 검증하는 데 있습니다.
