서울남부지방법원 2025타경734. 강서구 화곡동 ‘포유’ 제3층 제306호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 강공임이며, 2019년 2월 15일 소유권을 이전받은 같은 날 국민은행이 채권최고액 97,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2025년에 케이비부동산신탁의 가압류, 국세 압류, 서울남부지방법원의 임의경매개시결정, 강서구 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체의 승계보다 실제 입찰 전 확인해야 할 부분은 점유 관계와 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경734 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제3층 제306호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 강공임 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 249,726,951원 |
| 말소기준 | 2019.02.15. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 97,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.02.15. 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 케이비부동산신탁 가압류 822,990,000원, 동화성세무서의 압류, 임의경매개시결정, 강서구 압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정균 | 2024.06.25 | 5,000,000원 / 650,000원 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HEO JIWOO | 2024.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주미경 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준인 2019.02.15.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 세 사람 모두 대항력이 없습니다. 박정균은 보증금 5,000,000원·월세 650,000원으로 조사됐고 2025.10.30. 배당요구를 했습니다. 주미경과 HEO JIWOO는 보증금 등이 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준 이후이므로 대항력에 의한 매수인 승계는 발생하지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비부동산신탁 주식회사 | 822,990,000원 | 35,110,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 920,190,000원 중 예상 배당액은 132,310,000원, 미배당액은 787,880,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
신청채권액은 249,726,951원이지만, 현재 회차에서 국민은행의 예상배당은 근저당 채권최고액인 97,200,000원입니다. 현재·1회 유찰 시에는 국민은행에 97,200,000원이 배당되고, 2회 유찰 시에는 예상배당이 84,444,800원으로 줄어듭니다. 채권자 측 미회수 규모가 커지더라도 그 미배당액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 9호선 가양역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2018.12.28.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·소방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 30m, 남동측 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며 공시지가는 10,640,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 재확인. 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 주미경·HEO JIWOO의 보증금과 확정일자 등 임대차 세부사항을 매각물건명세서와 관련 서류에서 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 현황과 공부상 용도를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 감정가 135,000,000원과 최저가 135,000,000원이 같지만 실거래 시세 비교 자료가 없어 가격 메리트는 별도 조사해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 다른 문제”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 3명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 점유자가 실제로 3명 조사돼 있고 일부 임대차 조건은 확인되지 않았습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 최저가 135,000,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 승계 위험보다 점유 확인과 가격 검증입니다.
