서울남부지방법원 2025타경734. 화곡동 포유 제3층 제308호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 기준점은 2019.02.15 설정된 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 114,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 2025.12.24 등기된 허지우의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차관계는 네 건이 확인됩니다. 주미경은 2025.04.07, 박정균은 2024.06.25, HEO JIWOO와 허지우는 각각 2024.12.13 전입으로 모두 2019.02.15 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 자료상 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 주미경과 HEO JIWOO는 보증금이 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경734 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제3층 제308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)으로 이용중 |
| 소유자 | 강공임 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 249,726,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
2019.02.15 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.02.24 케이비부동산신탁 주식회사 가압류, 2025.09.22 국의 압류, 2025.10.14 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.12.24 허지우의 주택임차권은 모두 그 뒤에 발생했습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주미경 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 박정균 | 2024.06.25 | 5,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 2025.10.30 |
| HEO JIWOO | 2024.12.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 허지우 | 2024.12.13 | 30,240,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.12.24 |
허지우의 임차권등기에는 임대차계약일 2024.11.20, 주민등록일·점유개시일·확정일자 2024.12.13, 임차보증금 30,240,000원이 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 33,000,000원 중 반환받지 못한 금액이 30,240,000원으로 적혀 있습니다. 박정균은 보증금 5,000,000원·차임 650,000원이며 2025.10.30 배당요구가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비부동산신탁 주식회사 | 822,990,000원 | 18,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 936,990,000원 중 예상 배당은 132,310,000원이며, 미배당은 804,680,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 804,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 831,302,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 852,545,200원 | 0원 |
신청채권액은 249,726,951원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자에 대한 배당 계산액이 114,000,000원이고, 1회 유찰 시 105,688,000원, 2회 유찰 시 84,444,800원으로 나타납니다. 어느 시나리오에서도 신청채권 전액 충족은 되지 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근이며, 오피스텔·공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 가양역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상15층이며 사용승인일은 2018.12.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·소방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 10,640,000원/㎡, 토지면적은 658.2㎡입니다.
- 공부와 차이. 해당 없음으로 평가되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 주미경과 HEO JIWOO의 보증금은 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 허지우 임차권. 임차보증금 30,240,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2024.12.13이며 말소기준 2019.02.15보다 후순위입니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없어 135,000,000원이 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 같은 건물·유사 용도의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 및 관련 규제 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 최종 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미정
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 2019.02.15 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입·임차권과 가압류·압류는 모두 그 이후입니다. 따라서 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단에는 필요한 실거래 자료가 없습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건인 만큼 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
