서울남부지방법원 2025타경734. 강서구 화곡동 ‘포유’ 제14층 제1409호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 강공임이며, 말소기준권리는 2019.02.15 설정된 주식회사국민은행의 근저당권 97,200,000원입니다. 이후 케이비부동산신탁의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
핵심은 임차인입니다. 조사된 실제 임차인은 주미경·박정균·HEO JIWOO 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입신고가 2019.02.15 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 박정균은 보증금 5,000,000원·월세 650,000원이고 배당요구를 2025.10.30 했습니다. 나머지 2명은 보증금이 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요하지만, 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경734 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제14층 제1409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 강공임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 249,726,951원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.15 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 97,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 국민은행 근저당권 이후에는 2025.02.24 케이비부동산신탁의 가압류 822,990,000원, 2025.09.22 국의 압류, 2025.10.14 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기 권리 자체는 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 국의 압류는 청구금액이 제시되어 있지 않아 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인 대상이며, 현재 예상배당표도 당해세를 반영하지 않은 계산입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주미경 | 2025.04.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정균 | 2024.06.25 | 5,000,000원 / 650,000원 | 2025.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HEO JIWOO | 2024.12.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대항력 판단은 비교적 명확합니다. 가장 빠른 전입일인 박정균의 2024.06.25도 말소기준일 2019.02.15보다 5년 이상 늦습니다. 주미경과 HEO JIWOO 역시 각각 2025.04.07, 2024.12.13 전입이므로 자료상 세 사람 모두 대항력 없음입니다. 따라서 현재 시나리오상 매수인이 보증금을 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 139,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 계산상 실질취득액도 139,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비부동산신탁 주식회사 | 822,990,000원 | 39,054,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 920,190,000원 중 136,254,000원이 배당되고 783,936,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 분류는 근린시설이며, 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔·근린생활시설 혼재 건물로 접근해야 합니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 북동측 인근으로, 오피스텔·공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 가양역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2018.12.28입니다. 위생·급배수·도시가스보일러 난방·소방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 30m, 남동측 약 15m 포장도로에 접하고 토지는 일반상업지역의 업무용 토지입니다. 공시지가는 10,640,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 수평표면구역·대공방어협조구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 점유 확인. 주미경·박정균·HEO JIWOO의 실제 점유 범위와 현황을 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 2명. 주미경·HEO JIWOO의 보증금 및 임대차 조건을 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 세 임차인의 확정일자가 확인되지 않고, 박정균 외에는 배당요구 여부도 불명확합니다.
- 국 압류 확인. 2025.09.22 동화성세무서장 관련 압류가 있으므로 실제 조세채권 금액과 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가 없으므로 최저가 139,000,000원이 시세 대비 할인된 가격인지 별도 검증이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·임대 가능성과 관련 규제를 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 점유는 아직 확인 영역
이 사건의 권리 구조는 2019.02.15 국민은행 근저당권을 기준으로 비교적 선명합니다. 세 임차인 모두 그 이후 전입해 자료상 대항력이 없고, 현재 매각가 139,000,000원 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형은 아닙니다.
다만 실제 임차인 3명이 존재하며 2명의 보증금이 미상이고, 확정일자와 일부 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 여기에 조세 압류와 미반영된 최우선변제 가능성이 있어 배당표는 확정값으로 볼 수 없습니다. 무엇보다 최근 실거래 비교 근거가 없어 139,000,000원의 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 이 물건은 권리 인수보다 임차관계 원본 확인과 현재 시세 검증이 입찰 전 핵심 과제입니다.
