서울남부지방법원 2025타경734. 서울 강서구 화곡동 포유 제15층 제1508호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리의 출발점은 2019.02.15. 설정된 국민은행 근저당권 97,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인되는 점유·임차관계는 주미경, 박정균, HEO JIWOO 3명입니다. 전입일은 각각 2025.04.07., 2024.06.25., 2024.12.13.으로 모두 말소기준일인 2019.02.15.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 주미경과 HEO JIWOO는 보증금이 확인되지 않았고, 박정균만 보증금 5,000,000원·월 650,000원 및 2025.10.30. 배당요구 사실이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경734 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제15층 제1508호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 강공임 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 249,726,951원 |
| 입찰기일 | 2026.10.07 |
| 사용승인일 | 2018.12.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.01.08. 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.02.15. 강공임 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 97,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.24. 케이비부동산신탁 주식회사 가압류 822,990,000원, 2025.09.22. 국의 압류, 2025.10.14. 국민은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 3명 모두 전입이 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주미경 | 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박정균 | 2024.06.25 | 5,000,000원 | 650,000원 | 2025.10.30 | 없음 |
| HEO JIWOO | 2024.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입신고가 2019.02.15. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 자체가 곧바로 낙찰자 인수액으로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 주미경과 HEO JIWOO는 보증금이 확인되지 않으므로, 실제 점유 현황과 계약관계를 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 시세 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 139,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비부동산신탁 주식회사 | 822,990,000원 | 39,054,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 920,190,000원, 채권자 예상배당은 136,254,000원, 미배당은 783,936,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 가정 매각가는 111,200,000원, 총 예상배당은 108,843,200원, 미배당은 811,346,800원입니다. 2회 유찰 시 가정 매각가는 88,960,000원, 총 예상배당은 86,958,720원, 미배당은 833,231,280원입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 9호선 가양역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2018.12.28입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 10,640,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 남동측 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 주미경·HEO JIWOO의 보증금 및 계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인하세요.
- 박정균 배당요구. 보증금 5,000,000원·월 650,000원, 배당요구일 2025.10.30. 사실을 원본 서류와 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 존재하면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 139,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 있으며 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 공부·현황·이용 목적을 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 따로 확인
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2019.02.15. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 3명의 전입 역시 모두 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 확인할 것이 없는 것은 아닙니다. 3명의 점유·임차관계가 있고 그중 2명의 보증금이 확인되지 않으므로 명도와 실제 계약관계를 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 139,000,000원의 가격 경쟁력은 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유관계와 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
