서울남부지방법원 2026타경3060. 마곡동 에이스타워2 제1층 제121호로, 공부상 용도는 소매점이며 감정평가 이용상태도 제121호를 소매점으로 확인하고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사엘앤에이스이고, 2023.05.10. 거래가액 1,288,067,300원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 3,300,000,000원이며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.01.06. 강서구 압류, 2026.01.09. 임의경매개시결정, 2026.03.06. 우리은행 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인은 4명이 확인되지만 전입일이 모두 2025.07월로 근저당 설정일보다 늦고, 각 조사자료에서도 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제121호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 소매점(상호명: 국수소반) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 지상8층 · 제1층 제121호 |
| 소유자 | 주식회사엘앤에이스 · 2023.05.10. 소유권이전 · 거래가액 1,288,067,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 1,300,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 287,616,133원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 2023.05.10. 근저당이 기준
2019.10.24. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2020.02.17. 신탁재산의 귀속으로 정리됐고, 이후 주식회사홈에이스산업을 거쳐 2023.05.10. 주식회사엘앤에이스로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 3,300,000,000원이 말소기준입니다.
2024.08.21. 강서구 압류는 2024.10.14. 해제되어 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 관련된 2026.01.06. 강서구 압류, 2026.01.09. 임의경매개시결정, 2026.03.06. 우리은행 가압류 168,384,730원은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설미애 | 전부 | 30,000,000원 | 300,000원 | 2025.07.16 | 2024.08.05 | 2026.02.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조은선 | 미상 | 20,000,000원 | 1,550,000원 | 2025.07.09 | — | 2026.04.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유리 | 전부 | 20,000,000원 | 400,000원 | 2025.07.15 | — | 2026.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜빈 | 전부 | 20,000,000원 | 400,000원 | 2025.07.16 | — | 2026.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 1,300,000,000원, 비교 시세 확인 필요
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,300,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 또는 유사 근린시설의 실거래 비교값이 없어, 현 단계에서 이 가격을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
등기상 현재 소유자의 2023.05.10. 거래가액은 1,288,067,300원이지만, 이는 현재 시세를 직접 보여주는 최근 실거래 비교표가 아니므로 이를 근거로 가격 가점을 주지 않습니다. 현재 회차의 핵심은 권리보다 제121호와 유사한 마곡동 근린시설의 실제 거래·임대수익·점포 상태를 별도로 확인하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,300,000,000원 | 1,284,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 168,384,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,468,384,730원 가운데 제공된 시뮬레이션의 채권자 배당액은 1,284,600,000원, 미배당액은 2,183,784,730원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 5호선 마곡역 남측 인근이며, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제121호는 공부상 소매점이며 감정평가 당시 상호명은 국수소반으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물로, 급배수설비·위생설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남측과 북측으로 노폭 약 12M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며 공시지가는 7,439,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최근 비교 실거래가 없어 1,300,000,000원이 적정한지 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 유사 점포의 최근 거래가와 임대 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 설미애·조은선·정유리·김혜빈 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 조사됐지만, 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인의 보증금 인수는 없더라도 실제 점유관계와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 제공된 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 근저당 규모. 말소기준 근저당의 채권최고액은 3,300,000,000원이고 공동담보로 제122호·제123호·제124호가 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서 비고는 공부상 소매점이며, 실제 이용상태도 제121호 소매점으로 조사돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2023.05.10.입니다. 이날 설정된 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 임차인 4명의 전입은 모두 그 이후입니다. 후순위 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 현재 최저매각가 1,300,000,000원의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건이 싸다고 평가하거나 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리에서는 인수 여부가 명확하고, 입찰가에서는 상가 시세 확인이 핵심인 사건으로 보는 것이 일관된 판단입니다.
