서울남부지방법원 2026타경3060. 마곡동 에이스타워2 제1층 제124호로, 공부상 용도는 교습소이며 감정평가 이용상태에는 상호명 더이화클래식으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사엘앤에이스이고, 2023.05.10 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 3,300,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2026.01.09 임의경매개시결정, 2026.03.06 우리은행 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 임차인 4명의 전입일 역시 2025.07.09~2025.07.16으로 2023.05.10보다 뒤이므로 대항력은 모두 없습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 이 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제124호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 마곡중앙로 59-21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 교습소(상호명: 더이화클래식) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 지상8층 · 제1층 |
| 소유자 | 주식회사엘앤에이스 |
| 2023년 거래가액 | 772,052,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 701,000,000원 / 701,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 287,616,133원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.05.10 우리은행 근저당입니다. 이 근저당은 제121호·제122호·제123호와 공동담보로 설정돼 있으므로 채권최고액 3,300,000,000원을 제124호 한 호실의 독립 채무액처럼 해석해서는 안 됩니다. 다만 본 경매의 권리순위에서는 이 근저당이 말소기준이 되고, 그 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 4명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설미애 | 전부 | 2025.07.16 | 확인되지 않음 | 30,000,000원 | 300,000원 | 2026.02.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조은선 | 미상 | 2025.07.09 | 확인되지 않음 | 20,000,000원 | 1,550,000원 | 2026.04.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유리 | 전부 | 2025.07.15 | 확인되지 않음 | 20,000,000원 | 400,000원 | 2026.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜빈 | 전부 | 2025.07.16 | 2024.10.08 | 20,000,000원 | 400,000원 | 2026.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
네 사람 모두 배당요구는 접수돼 있습니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 있는 자료가 충분하지 않으므로 단정하지 않습니다. 김혜빈의 확정일자는 2024.10.08로 확인되지만, 전입일은 2025.07.16으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음이라는 결론은 동일합니다.
③ 가격 판단 — 신건 701,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 701,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 호실의 2023.05.09 매매 거래가액은 772,052,100원이지만, 과거 취득가액은 현재 근린시설의 시장가격을 그대로 뜻하지 않습니다. 따라서 701,000,000원이 싸다고 단정할 근거로 사용하면 안 됩니다.
이 사건은 아파트가 아니라 제1층 근린시설·교습소입니다. 가격을 판단할 때는 실제 임대료 수준, 공실 가능성, 상가 수익률, 전용·공용면적, 관리비, 동일 건물 또는 마곡권역의 유사 상가 거래와 임대사례를 확인하는 것이 중요합니다. 현재 단계에서는 권리는 단순하지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 상태로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 701,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,410,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,300,000,000원 | 691,590,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 168,384,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 701,000,000원 가정 시 집행비용 9,410,000원을 제외한 691,590,000원이 근저당권 배당으로 반영되고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 미배당액은 2,776,794,730원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 701,000,000원 | 691,590,000원 | 2,776,794,730원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 560,800,000원 | 552,792,000원 | 2,915,592,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 448,640,000원 | 441,753,600원 | 3,026,631,130원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근이며, 주위에는 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제124호는 공부상 교습소이며 상호명은 더이화클래식으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지 남측과 북측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)이며 공시지가는 7,439,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 실점유 확인. 임차인 4명의 전입은 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 현재 실제 점유자와 각 점유 부분은 현장에서 확인해야 합니다.
- 김혜빈 확정일자 확인. 확정일자 2024.10.08, 전입일 2025.07.16, 배당요구일 2026.03.26이 확인됩니다. 우선변제 범위와 배당순위는 원문 서류로 재확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 우리은행 근저당 3,300,000,000원은 제121호·제122호·제123호와 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 경매·변제 진행도 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 상가 가격 검증. 2023년 거래가 772,052,100원과 현재 감정가 701,000,000원을 단순 비교해 할인으로 보지 말고, 마곡권역 유사 근린시설 거래·임대수익·공실을 대조하세요.
- 사용 가능성 확인. 공부상 교습소이므로 낙찰 후 계획한 업종의 인허가·용도 적합성, 관리규약을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 점유
이 물건의 말소기준은 2023.05.10 우리은행 근저당입니다. 네 임차인은 모두 그 이후 전입했고 제공된 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 보증금을 떠안는 유형의 사건은 아닙니다.
다만 근린시설·공부상 교습소라는 용도를 감안하면 권리만 깨끗하다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 신건 최저가 701,000,000원과 2023년 거래가 772,052,100원은 확인되지만, 최종 입찰가는 실제 임대수익·공실·상권·유사 상가 거래와 점유 정리 비용을 함께 대조한 뒤 정해야 합니다. 이 사건은 인수 위험보다 가격 검증과 명도·운영 가능성 확인이 핵심입니다.
