서울남부지방법원 2026타경3060. 서울 강서구 마곡동 에이스타워2 1층 123호로, 감정평가 이용상태는 공부상 소매점, 상호명은 LIKE YUL로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사엘앤에이스이고, 2023.05.10 거래가액 772,052,100원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2023.05.10 말소기준권리 이후 임의경매개시결정과 우리은행 가압류가 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 4명도 2025년 7월 전입해 모두 말소기준일보다 늦기 때문에 확인 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족분 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3060 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제123호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 상호명 LIKE YUL |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 지상8층 · 대상 호수 1층 |
| 소유자 | 주식회사엘앤에이스 · 2023.05.10 소유권이전 · 거래가액 772,052,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 701,000,000원 / 701,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 287,616,133원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.05.10 을구 3번 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,300,000,000원이며 공동담보로 에이스타워2 제121호·제122호·제124호가 함께 기재돼 있습니다. 그 뒤 2026.01.09 임의경매개시결정, 2026.03.06 우리은행 가압류 168,384,730원이 설정됐고 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분석돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 설미애 | 전부 | 2025.07.16 | 30,000,000원 / 300,000원 | 2026.02.25 | 대항력 없음 승계 0원 |
| 조은선 | 미상 | 2025.07.09 | 20,000,000원 / 1,550,000원 | 2026.04.13 | 대항력 없음 승계 0원 |
| 정유리 | 전부 | 2025.07.15 | 20,000,000원 / 400,000원 | 2026.03.26 | 대항력 없음 승계 0원 |
| 김혜빈 | 전부 | 2025.07.16 | 20,000,000원 / 400,000원 | 2026.03.26 | 대항력 없음 승계 0원 |
네 임차인의 전입일은 모두 2023.05.10 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 네 사람 모두 대항력 없음입니다. 정유리는 확정일자 2025.07.15가 확인되지만, 역시 말소기준권리 이후입니다. 네 명 모두 배당요구를 했으며, 보증금은 각각 30,000,000원·20,000,000원·20,000,000원·20,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 데이터가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 701,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 최저가가 감정가와 같은 신건이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득액은 701,000,000원입니다.
특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 마곡역 인근 1층 근린시설·소매점입니다. 주거 실거래처럼 단순한 평형 평균만으로 가격을 잡기보다 해당 호실의 임대수익, 공실 가능성, 동일 건물 상가 거래와 임대조건을 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 701,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,410,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,300,000,000원 | 691,590,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 168,384,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,468,384,730원 중 예상 배당액은 691,590,000원, 미배당액은 2,776,794,730원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선 마곡역 남측 인근. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 제123호는 공부상 소매점이며 감정평가서에는 상호명 LIKE YUL로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상8층 건물이며 급배수·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 건부지. 남측과 북측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 상가 시세 확인. 현재 자료에는 최근 실거래가가 없으므로 동일 건물·인근 1층 근린시설의 매매사례와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 4명 점유 확인. 보증금 인수는 없지만 실제 점유·사용관계와 각 임차인의 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 확인된 임차인들의 보증금·월세 조건이 서로 다르므로 대상 호실의 실제 임대관계와 계약 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 우리은행 근저당은 제121호·제122호·제124호를 공동담보로 두고 있습니다. 배당관계는 공동담보 처분 진행상황과 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 560,800,000원, 2회 유찰 시 448,640,000원입니다. 다만 시세 자료 없이 유찰률만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요한 상가
이 사건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2023.05.10 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가는 701,000,000원이고, 과거 소유권 거래가액 772,052,100원은 확인되지만 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라, “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요하다”가 정확한 결론입니다. 특히 1층 근린시설·소매점이라는 용도를 감안해 매매사례와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
