서울남부지방법원 2026타경3060. 마곡동 에이스타워2 1층 122호로, 공부상 용도는 소매점이고 감정평가 이용상태에도 제122호가 소매점(FROM ME TO YOU)으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사엘앤에이스이며 2023.05.09. 매매를 원인으로 거래가액 1,274,644,700원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 3,300,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 2026년 임의경매개시결정과 우리은행 가압류가 이어지고, 확인된 임차인 4명의 전입일도 모두 2025년으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 네 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되고, 제공된 배당 시나리오 역시 어느 회차에서도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3060 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제122호 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 감정 이용상태 소매점(FROM ME TO YOU) |
| 소유자 | 주식회사엘앤에이스 · 2023.05.09. 매매 · 거래가액 1,274,644,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 1,300,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 287,616,133원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.05.10. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,300,000,000원이며 에이스타워2 제121호·제123호·제124호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2026.01.09. 임의경매개시결정과 2026.03.06. 우리은행 가압류 168,384,730원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 4명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설미애 | 전부 | 2025.07.16 | 30,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조은선 | 미상 | 2025.07.09 | 20,000,000원 | 1,550,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정유리 | 전부 | 2025.07.15 | 20,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김혜빈 | 전부 | 2025.07.16 | 20,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
네 사람은 모두 배당요구를 했습니다. 설미애는 2026.02.25., 정유리·김혜빈은 2026.03.26., 조은선은 2026.04.13. 배당요구가 접수돼 있습니다. 전입일이 모두 2023.05.10. 말소기준보다 뒤라 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 현재 시세와 직접 비교할 거래표본은 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,300,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자의 2023.05.09. 취득 거래가액은 1,274,644,700원이지만, 이는 현재 시점의 동일 물건군 시세를 직접 보여주는 자료는 아닙니다. 따라서 신건 1,300,000,000원이 현재 시장에서 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,400,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,300,000,000원 | 1,284,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 168,384,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,468,384,730원 중 1,284,600,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 2,183,784,730원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,300,000,000원 | 1,284,600,000원 | 2,183,784,730원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,040,000,000원 | 1,027,200,000원 | 2,441,184,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 832,000,000원 | 821,280,000원 | 2,647,104,730원 | 0원 |
이 사건은 유찰로 매각가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 회차가 진행될수록 바뀌는 핵심은 매수인 인수액이 아니라 매각가격과 채권자의 미배당 규모입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 마곡역 남측 인근이며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제122호는 공부상 소매점이며 감정 이용상태는 소매점, 상호명은 FROM ME TO YOU로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상8층 건물로, 급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남측 및 북측으로 노폭 약 12M 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 7,439,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 네 임차인은 모두 대항력 없음으로 정리되지만, 실제 점유부분이 서로 겹쳐 보이는 만큼 현황조사·매각물건명세서와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 인수 보증금이 없다는 것과 실제 인도 절차가 단순하다는 것은 별개입니다. 현재 영업·점유자가 누구인지 확인하세요.
- 근저당 공동담보 확인. 우리은행 근저당 3,300,000,000원은 제121호·제123호·제124호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,300,000,000원을 현재 시세와 직접 비교할 동일 물건군 거래자료가 제시돼 있지 않으므로 별도 거래사례 확인이 중요합니다.
- 상가 비용 확인. 관리비·영업시설·인도 상태 등 낙찰 후 추가 비용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유가 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.10. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명은 모두 2025년 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 계속 0원입니다.
반면 신건 최저가 1,300,000,000원의 가격 매력은 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 2023년 소유자 취득 거래가액 1,274,644,700원이 확인되지만 현재 동일 물건군의 직접적인 시세자료는 아닙니다. 또한 네 임차인의 점유부분이 ‘전부’ 또는 ‘미상’으로 중첩돼 있어 실제 인도 상태 확인도 필요합니다. 따라서 이 사건은 인수 위험보다 가격 검증과 점유 확인이 더 중요한 근린시설 신건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
