의정부지방법원 2025타경2498. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0010호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 등기상 현재 소유자는 김청수입니다. 권리분석의 기준점은 2022.06.28. 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 218,900,000원입니다. 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
점유관계에서는 김정철과 황경해 두 사람이 확인됩니다. 김정철은 2024.02.13., 황경해는 2023.08.23. 전입했고, 모두 2022.06.28. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0010호 |
| 용도 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김청수 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 746,801,926원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.28. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 218,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 인수는 없다
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 김종직 명의 소유권이전 후 2022.06.28. 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.08.16. 상속을 원인으로 김청수가 소유권을 취득했고 2025.10.14. 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 2025.10.27. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 소멸하는 권리 기준에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정철 | 미상 | 2024.02.13 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경해 | 사무실 등 | 2023.08.23 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.06.28.보다 늦습니다. 김정철은 2025.11.25., 황경해는 2025.11.14. 배당요구를 했지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 둡니다. 중요한 점은 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명이며, 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되지 않는다는 것입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 확인이 선행돼야 한다
현재 회차는 감정가 225,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 지식산업센터의 최근 실거래 가격 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 비싸다고 결론낼 근거가 없습니다.
현재 회차에서 한 번 유찰되면 매각가 시나리오는 180,000,000원, 두 번 유찰되면 144,000,000원입니다. 하지만 이 숫자는 감정가 대비 80%·64% 회차 가격일 뿐, 실제 시장가격과의 비교 결과는 아닙니다. 특히 지식산업센터인 만큼 응찰 전 실제 거래가격을 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,950,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 218,900,000원 | 218,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,150,000원 |
225,000,000원 매각을 가정하면 국민은행 근저당 채권최고액 218,900,000원은 전액 배당되고 2,150,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.
- 위치. 다산한강초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 있어 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 지상 10층·지하 4층 건물로 위생·급배수·소화전 설비 및 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물은 동서남북 4방향으로 외곽 공도와 연결되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,597,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 자료만으로는 최근 시세가 확인되지 않으므로 신건 225,000,000원의 적정성을 별도 검증해야 합니다.
- 임차인 명도. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유 중인 경우 인도·명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자가 확인되지 않으므로 배당 순위와 최우선변제 적용 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 청구액과 근저당 한도 구분. 신청채권자 청구액은 746,801,926원이지만 배당 시나리오상 근저당 채권최고액은 218,900,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원이지만, 실제 시세와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 배당요구·점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2022.06.28. 국민은행 근저당이고, 김정철·황경해 두 임차인은 각각 2024.02.13., 2023.08.23. 전입해 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 225,000,000원인 신건이지만 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 1회 유찰 시 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원으로 내려가더라도 그것만으로 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 실제 지식산업센터 거래가 확인 후에 해야 하는 물건입니다.
