의정부지방법원 2025타경2498. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0012호입니다. 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 권리 흐름의 기준점은 2022.06.28 설정된 주식회사국민은행 근저당권 231,800,000원입니다. 이후 2023년과 2024년에 전입신고한 임차인 2명은 모두 이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.10.27 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 반면 가격은 별도 문제입니다. 현재 감정가와 최저매각가가 모두 194,000,000원이고 아직 한 번도 유찰되지 않았습니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 싸거나 비싸다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0012호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김청수 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 746,801,926원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.28 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 231,800,000원이며 채무자는 김종직입니다. 이후 2025.10.27 국민은행의 담보권 실행에 따른 임의경매개시결정이 등기됐고, 이는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황경해 | 사무실 등 | 2023.08.23 | 5,000,000원 | 350,000원 | 2025.11.14 | 대항력 없음 |
| 김정철 | 미상 | 2024.02.13 | 5,000,000원 | 350,000원 | 2025.11.25 | 대항력 없음 |
③ 가격 — 실거래 없이 감정가 100% 신건
현재 회차는 감정가 194,000,000원의 100%인 194,000,000원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 155,200,000원, 2회 유찰 시 124,160,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 어느 회차부터 시세 대비 할인이라고 볼 수 있는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 231,800,000원 | 190,484,000원 |
| 미배당 | - | 41,316,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 194,000,000원 가정 시 집행비용 3,516,000원을 제외한 190,484,000원이 국민은행에 배당되고, 채권최고액 기준 41,316,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 지상 10층·지하 4층 건물로, 위생·급배수·소화전 설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 동서남북 4방향으로 외곽 공도와 연결되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,597,000원/㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 황경해·김정철 2명이 조사돼 있으므로 실제 점유 구획과 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력. 두 임차인의 전입일은 모두 2022.06.28 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 194,000,000원 신건 가격의 적정성을 동일 건물·인근 유사 물건 거래와 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용현황과 이용 목적이 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.28 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 황경해와 김정철의 전입일은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 194,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지는 확인할 실거래 자료가 없습니다. 특히 공부상 공장(지식산업센터)인 만큼, 최종 판단의 승부처는 권리가 아니라 동일·유사 물건의 실제 매매·임대 수준과 현재 194,000,000원의 비교입니다.
